Tasse sulla vendita di casa 2026: come calcolare quello che devi davvero pagare

Vuoi vendere la casa? Ecco tutte le domande che potrebbero venirti in mente una volta che prendi in considerazione questa idea, comprese quelle sulla tassazione e sulla plusvalenza, argomento che in genere ci preoccupa.

Conoscere le risposte a queste domande che spesso rimangono insolute può evitare perdite di denaro e sprechi.

Cos’è la plusvalenza immobiliare

Iniziamo da qui. Con il termine plusvalenza si intende il guadagno realizzato dalla vendita di un immobile. per renderla ancora più semplice, è la differenza tra il prezzo a cui lo hai venduto e quello a cui lo hai acquistato (o costruito), al netto di alcune spese documentabili.

Esempio: hai comprato un appartamento nel 2022 per 200.000 € e adesso lo rivendi a 240.000 €. La plusvalenza è 40.000 €. Se la cifra a cui lo rivendi è più bassa non si può parlare di plusvalenza.

Che la plusvalenza, se c’è, venga tassata dipende da una serie di condizioni che andiamo ad analizzare, ma ricorda che non è automatico dover pagare tasse sul guadagno dalla vendita di casa.

La regola dei 5 anni

Il principio fondamentale della normativa italiana sulla plusvalenza immobiliare è semplice:

Se vendi un immobile dopo più di 5 anni dall’acquisto, la plusvalenza non è mai tassata.

Se vendi dopo cinque anni e un giorno puoi guadagnare quanto vuoi dalla vendita senza dover pagare nulla al fisco. È la regola d’oro che libera dalla tassazione la stragrande maggioranza delle vendite immobiliari in Italia.

Il conteggio dei cinque anni parte dal giorno del rogito notarile di acquisto (o dalla data di fine costruzione, se hai costruito). Non dalla data del compromesso, non dal momento in cui hai pagato il saldo.

Per gli immobili che hanno usufruito del Superbonus, come vedremo più avanti, c’è una deroga importante.

I casi in cui non si paga la plusvalenza

Esistono situazioni in cui la plusvalenza è completamente esente da tassazione anche se vendi prima dei cinque anni. Vediamole insieme, così che tu possa decidere cosa fare liberamente e senza doverti preoccupare.

Abitazione principale

È il caso più frequente di esenzione. Se l’immobile che vendi è la tua abitazione principale, o quella di un tuo familiare, dove hai abitato per la maggior parte del periodo tra acquisto e vendita, non paghi nulla.

Non è necessario aver vissuto lì per tutti e 5 gli anni: basta che tu l’abbia fatto per la maggioranza del tempo. Se hai acquistato 4 anni fa e ci hai vissuto per 2 anni e 1 giorno, sei esente, però non basta avere la residenza anagrafica presso quell’immobile. Devi poter dimostrare l’effettivo utilizzo come abitazione principale come ad esempio con utenze attive e dimora effettiva.

Immobile ricevuto per eredità

Gli immobili ereditati sono sempre esenti da plusvalenza, a prescindere dal tempo intercorso tra l’apertura della successione e la vendita. Puoi vendere il giorno dopo aver completato la successione, con qualsiasi guadagno, senza pagare un centesimo di tasse sulla plusvalenza.

Questa esenzione vale anche se sull’immobile ereditato sono stati eseguiti lavori con il Superbonus. È uno dei pochi casi in cui la regola speciale del Superbonus non si applica.

Immobile ricevuto per donazione

Per la donazione, i 5 anni non partono dalla data della donazione stessa, ma risalgono all’acquisto effettuato del donante originale. Ad esempio, se tuo padre ha comprato casa nel 2015 e te l’ha donata nel 2023, per il fisco sei già oltre i 5 anni e sei esente, perché il periodo di possesso parte dall’anno effettivo d’acquisto e cioè il 2015.

La donazione, però, non è equiparata alla successione per quanto riguarda il Superbonus. L’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 62/2025, ha chiarito che la provenienza per donazione dell’immobile non può essere equiparata alla successione ai fini dell’esenzione dalla plusvalenza Superbonus.

Casi in cui si deve paga la plusvalenza

La plusvalenza è tassabile quando vendi un immobile entro 5 anni dall’acquisto e non rientri in nessuno dei casi di esenzione sopra descritti. In pratica:

• se hai acquistato una seconda casa come investimento e la rivendi prima dei 5 anni;
• se hai acquistato per uso abitativo ma non ci hai mai vissuto davvero;
• se hai una proprietà affittata che vendi prima dei 5 anni;
• oppure se hai un immobile ristrutturato con Superbonus (regola speciale, vedi sezione 5).

La  novità sul Superbonus e la regola dei 10 anni

Questa è la novità fiscale più rilevante degli ultimi anni per chi vende casa, e quella su cui c’è ancora molta disinformazione.

Dal 2024 esiste una regola speciale per gli immobili che hanno beneficiato del Superbonus 110%. Se la vendita avviene entro 10 anni dalla fine dei lavori, la plusvalenza è tassabile al 26%, anche se possiedi l’immobile da più di 5 anni.

In poche parole se hai usufruito del Superbonus il periodo di osservazione fiscale raddoppia arrivando a 10 anni dalla conclusione dei lavori (non dall’acquisto dell’immobile).

Come funziona la tassazione Superbonus in base agli anni trascorsi

La normativa non applica un prelievo uniforme e funziona così:

• se la vendita avviene entro 5 anni dalla fine lavori la plusvalenza tassata al 26% calcolata sull’intero guadagno.
• se la vendita avviene tra il 5° e il 10° anno dalla fine lavori è possibile dedurre il 50% delle spese sostenute per il Superbonus. La base imponibile si riduce.
• se la vendita avviene dopo 10 anni dalla fine lavori l’esenzione totale e si torna alle regole ordinarie.

Le eccezioni del Superbonus

Sono previste due eccezioni che permettono di evitare la tassazione della plusvalenza da Superbonus anche entro i 10 anni: il cedente ha acquisito l’immobile per successione, oppure l’immobile è stato adibito ad abitazione principale del venditore o di un suo familiare.

Facciamo un esempio: hai una casa di proprietà da 15 anni. Nel 2022 hai fatto il cappotto termico con il Superbonus 110%. Nel 2028 decidi di venderla. Senza Superbonus, saresti completamente esente (possesso ultracinquennale). Con la regola Superbonus, invece, sei dentro la finestra dei 10 anni dalla fine lavori e la plusvalenza è tassabile, salvo che sia la tua abitazione principale.

Come viene calcolata la plusvalenza

La plusvalenza non si calcola semplicemente come “prezzo di vendita meno prezzo di acquisto” perché puoi portare in deduzione diverse voci di costo documentate, che riducono la base imponibile.

La formula base

Plusvalenza = Prezzo di vendita − (Prezzo di acquisto + Spese deducibili)

Quali sono le spese deducibili

Puoi sottrarre dalla plusvalenza tutte queste spese:

• il prezzo di acquisto originario (quello indicato nel rogito di acquisto, non il valore catastale);
• le imposte pagate all’acquisto (imposta di registro, IVA, imposta ipotecaria e catastale);
• le spese notarili dell’acquisto;
• le spese di ristrutturazione documentate con fatture regolari e pagate con metodi tracciabili (bonifico bancario), riferite agli ultimi 5 anni;
• le commissioni di agenzia immobiliare pagate all’acquisto.

Rivalutazione ISTAT

Per gli immobili acquistati o costruiti da oltre 5 anni, il prezzo di acquisto può essere rivalutato in base all’indice ISTAT dei prezzi al consumo (FOI). Questo riduce la plusvalenza tassabile, riconoscendo che parte del guadagno è semplicemente effetto dell’inflazione e non un reale arricchimento.

IRPEF o imposta sostitutiva al 26%?

Quando la plusvalenza è tassabile, ci sono due opzioni tra cui scegliere al momento del rogito, che sono:

Imposta sostitutiva al 26%

La plusvalenza può essere tassata con imposta sostitutiva del 26% applicata dal notaio direttamente in sede di rogito. È un’aliquota fissa, definitiva, che non si cumula con gli altri tuoi redditi. La richiedi al notaio prima del rogito. Lui calcola l’imposta, la trattiene e la versa all’Agenzia delle Entrate per conto tuo.

Conviene quasi sempre, soprattutto se hai altri redditi. Il 26% fisso è spesso più vantaggioso dell’IRPEF a tassazione progressiva.

Tassazione ordinaria IRPEF

La plusvalenza viene dichiarata nella tua dichiarazione dei redditi dell’anno successivo e tassata sommandosi agli tuoi altri redditi, con le aliquote progressive che vanno dal 23% al 43%.

Può essere una scelta rischiosa se si hanno redditi già elevati, poiché può far scattare l’aliquota massima del 43%.

Conviene solo se hai redditi molto bassi e la tua aliquota marginale IRPEF è inferiore al 26%.

Questa scelta va comunicata al notaio prima della firma dell’atto. Non puoi cambiarla a posteriori ma, come dicevamo, è solo in caso tu abbia una plusvalenza sull’immobile.

Prima casa

Anche chi vende la propria prima casa deve prestare attenzione a un meccanismo fiscale che non fa parte della plusvalenza, ma che può comportare comunque la decadenza dalle agevolazioni prima casa.

Quando hai acquistato con le agevolazioni prima casa, hai pagato l’imposta di registro al 2% invece che al 9%. Se rivendi l’immobile prima che siano passati 5 anni dall’acquisto, rischi di perdere quelle agevolazioni, ma solo in alcuni casi.

Cosa dovresti pagare e come evitarlo

Se vendi prima dei 5 anni, lo Stato considera decaduta l’agevolazione. Di conseguenza dovresti versare la differenza (il 7% mancante), pagare una sovrattassa pari al 30% delle imposte non versate e gli interessi di mora maturati.

Il modo che hai di non pagare è di riacquistare un altro immobile da destinare ad abitazione principale entro 2 anni dalla vendita (termine che è stato esteso dalla Legge di Bilancio 2025 perché prima era di 1 anno). In questo caso le agevolazioni prima casa vengono mantenute e non devi pagare nulla.

L’importante è tenere ben presente i termini.

Altre tasse sulla vendita

La plusvalenza è la principale preoccupazione fiscale di chi vende, ma non è l’unica voce da considerare. Ci sono altre tasse che entrano in gioco in una compravendita, a carico del venditore. Vediamo quali.

Spese notarili

Le spese del notaio sono tradizionalmente a carico dell’acquirente, ma questo è un accordo tra le parti, non una regola di legge. Di norma, il venditore paga solo il notaio per eventuali atti preparatori (es. cancellazione ipoteca, atti di provenienza mancanti).

IRPEF sui canoni d’affitto arretrati

Se l’immobile era affittato e ci sono canoni non dichiarati, la vendita può far emergere situazioni pregresse. Non è una tassa sulla vendita in sé, ma un rischio connesso.

Plusvalenza su terreni edificabili

Se vendi un terreno edificabile, la plusvalenza è sempre tassata, indipendentemente dal periodo di possesso. Non si applica la regola dei 5 anni. Si tassa con IRPEF ordinaria o imposta sostitutiva al 26%.

Tassa sulla plusvalenza se sei un’impresa

Le regole descritte in questa guida si applicano ai privati. Se sei un’impresa o eserciti l’attività immobiliare in modo professionale, la plusvalenza rientra nel reddito d’impresa e si applica una tassazione diversa.

Domande frequenti

Se vendo casa dopo 5 anni, pago comunque qualcosa?

No, non paghi nessuna imposta sulla plusvalenza. Superata la soglia dei 5 anni dall’acquisto, il guadagno è completamente detassato, salvo il caso Superbonus, per cui la finestra si estende a 10 anni dalla fine dei lavori.

Ho il Superbonus ma ci vivo: devo pagare la plusvalenza se vendo?

No. Se l’immobile è la tua abitazione principale, sei esente dalla plusvalenza legata al Superbonus anche se vendi entro i 10 anni dalla fine lavori. L’esenzione per abitazione principale vale anche per la regola speciale del Superbonus.

La plusvalenza si paga sul prezzo intero o solo sul guadagno?

Solo sul guadagno netto, cioè la differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto, al netto delle spese documentabili. Non si tassa l’intero ricavato della vendita.

Posso scegliere io se pagare il 26% o l’IRPEF?

Sì, la scelta è tua, ma devi comunicarla al notaio prima del rogito. Il notaio applica l’imposta sostitutiva del 26% solo su tua esplicita richiesta; in assenza di richiesta, la plusvalenza finisce in dichiarazione dei redditi con tassazione IRPEF ordinaria. Calcola bene quale aliquota di tassazione hai per decidere.

Se ricevo la casa in donazione e la vendo subito, pago la plusvalenza?

Dipende. Per il calcolo dei 5 anni si risale all’acquisto originario del donante, quindi se il donante possedeva l’immobile da più di 5 anni, sei esente. Se sull’immobile è stato fatto il Superbonus, la donazione non ti protegge come farebbe la successione.

Quanto tempo ho per dichiarare la plusvalenza?

Se hai scelto l’imposta sostitutiva al 26%, il notaio provvede direttamente al rogito quindi non hai nessun adempimento successivo (perché avviene subito). Se invece scegli la tassazione IRPEF ordinaria, la plusvalenza va dichiarata nella dichiarazione dei redditi dell’anno in cui hai ricevuto il pagamento (principio di cassa), cioè con la dichiarazione dell’anno successivo.

Il valore catastale influisce sulla tassazione della plusvalenza?

No. La plusvalenza si calcola sui prezzi reali di acquisto e vendita indicati nei rogiti notarili, non sui valori catastali. Il valore catastale ha rilevanza per altre imposte come ad esempio l’IMU o l’imposta di successione, ma non per la plusvalenza.

Ho fatto lavori di ristrutturazione in nero: posso portarli in deduzione?

No. Come già sottolineato, sono deducibili solo le spese documentate con fattura e pagate con metodi tracciabili (come ad esempio il bonifico bancario). I lavori in nero non esistono fiscalmente e non riducono la plusvalenza tassabile.

Il punto chiave di questo discorso è non aspettare il rogito per scoprire quanto bisogna pagare. Fai i calcoli prima, quando puoi ancora prendere decisioni strategiche.

Se sei nel dubbio, specialmente per situazioni con Superbonus, donazioni, o immobili da eredità con lavori recenti, vale sempre la pena di consultare un commercialista o un notaio prima di avviare la vendita. Il costo di una consulenza preventiva è sempre inferiore a quello di una sorpresa fiscale dell’ultimo minuto.

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