Cos’è la proposta di acquisto

Facciamo chiarezza: cos’è la proposta di acquisto di un immobile, come e quando si fa, a cosa serve.

La proposta di acquisto è un documento formare e VINCOLANTE in cui il potenziale acquirente manifesta l’intenzione di comprare la casa o l’immobile a determinate condizioni.

Non rappresenta un interesse generico, bensì un chiaro proponimento all’acquisto ed è, come dicevo, VINCOLANTE per l’acquirente, tanto che di solito, alla proposta di acquisto si allega anche un assegno chiamato “caparra confirmatoria”.

Quando si fa la proposta di acquisto

Di solito l’iter è molto semplice: si va a vedere un immobile a cui si è interessati e se ci piace e siamo interessati all’acquisto lo comunichiamo all’agenzia che ci aiuta a stendere la proposta.

È il primo documento che si fa e il suo scopo è “bloccare” l’immobile in modo che l’agenzia, e il proprietario, non lo propongano più a nessuno.

Come si fa la proposta di acquisto

Molte persone vorrebbe arrangiarsi da sole e risparmiare i costi dell’agenzia, ma vi posso assicurare che abbiamo visto molti casi in cui ci sono stati problemi che, con un intermediario non ci sarebbero stati.

Un agente immobiliare non è un costo, è una sicurezza, soprattutto quando ci sono da preparare e redigere documenti.

Per quanto riguarda la proposta di acquisto, di solito viene redatta utilizzando un modulo standard fornito dall’agenzia immobiliare. I dati che deve contenere riguardano principalmente i punti di seguito elencati:

• dati dell’acquirente e del venditore (l’agenzia li conosce di entrambi);

• dati catastali e indirizzo dell’immobile (anche questo a cura dell’agenzia che, prima di mettere in vendita l’immobile se li è procurata e li ha verificati);

• prezzo offerto (il venditore può aver fatto una richiesta, ma in quanto acquirente tu puoi aver fatto una proposta e aver offerto un prezzo inferiore);

• modalità e tempistiche di pagamento (la caparra confirmatoria di solito si aggira attorno ai 3/5.000 euro, poi dipende dall’acquirente, ma anche da valore dell’immobile, poi possono esserci altri pagamenti rateali al momento del compromesso e in seguito, mentre si aspetta di andare a rogito);

• somma versata come caparra confirmatoria (viene scritto nella proposta il numero dell’assegno allegato e la cifra. L’assegno è intestato al proprietario/venditore);

• data di validità della proposta (di solito la proposta ha validità di quindici giorni, poi decade e se il venditore non ha fatto sapere niente l’assegno può essere ritirato all’agenzia e strappato);

• eventuali condizioni sospensive (se la proposta di acquisto è subordinata all’ottenimento del mutuo deve essere dichiarato nella proposta. A volte questo genere di proposte non vengono accettate perché considerate un rischio);

• Tempistica prevista per il rogito notarile (ad esempio se prima di procedere al rogito devi vendere la tua casa e hai bisogno di tempo dovresti prendere in considerazione di prevedere una tempistica di sei mesi).

La caparra confirmatoria

Come ho scritto, alla proposta di acquisto si allega la caparra confirmatoria, di solito un assegno non trasferibile, ma è possibile fare anche un bonifico al venditore. Ci possono essere tre eventualità che si presentano e in cui viene gestita la caparra, che sono:

• se il venditore accetta la proposta, la caparra conferma l’accordo. Oltre a firmare la proposta, il venditore incassa l’assegno;

• il venditore non accetta la proposta e quindi l’assegno/caparra viene restituito. In questo caso di solito ti chiama l’agenzia e te ne spiega i motivi. Potrebbe essere che il prezzo offerto sia troppo poco per il venditore. In questo caso o rinunci all’acquisto oppure offri di più oppure se l’acquisto è subordinato al mutuo e il venditore non vuole rischiare (che vorrebbe dire che se il mutuo non venisse deliberato lui dovrebbe rimettere l’immobile in vendita);

• il venditore non risponde. Sembra assurdo, ma può accadere. A me è successo. Aveva dei problemi sulla vendita, cose sue che non era riuscito a risolvere e non ha risposto per tempo. Scaduto il termine sono andata a riprendere l’assegno.

Cosa succede alla caparra se uno dei due si tira indietro

Ci sono soltanto due modi per la risoluzione dell’accordo vincolante che la proposta di acquisto rappresenta:

• se è l’acquirente a tirarsi indietro dopo che il venditore ha accettato la proposta, perde la caparra che rimane appunto al venditore;

• se è il venditore a non rispettare l’accordo, quindi cambia idea e decide di non vendere più, deve restituire la raddoppiata all’acquirente.

La caparra, lo sottolineo di nuovo, è VINCOLANTE soltanto con la firma del venditore. Fino a quel momento l’acquirente non può ritirarla, ma ancora non c’è un vero vincolo. Dopo che il venditore ha accettato la proposta deve esserci la stipula del compromesso (contratto preliminare) che poi porterà al rogito (atto finale di compravendita).

Le clausole della proposta di acquisto

Di solito l’agente immobiliare legge la proposta mentre la compila con i dati di acquirente e venditore. Presta attenzione e fai inserire le clausole che pensi siano importanti. In caso di dubbi fatti assistere da un esperto.

In linea di massima una proposta di acquisto contiene informazioni come la durata di validità della proposta stessa, l’importo della caparra confirmatoria, le eventuali condizioni sospensive (ad esempio che la proposta è valida se il proprietario fornisce i documenti di sanatorie edilizie), i termini per l’accettazione e i vincoli legati al mutuo o alla situazione urbanistica dell’immobile (l’agente immobiliare dovrebbe sapere se l’immobile è gravato da vincoli).

La proposta immobiliare e il compromesso non sono la stessa cosa, sono documenti e vincoli diversi tra loro con obiettivi differenti. Conoscere tutti i passaggi di una compravendita nel dettaglio può aiutarti a non avere spiacevoli sorprese.

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