Come capire se il prezzo è giusto rispetto al mercato

Qual è il prezzo giusto? Dobbiamo vendere o acquistare una casa, ma come capire se il prezzo è giusto rispetto al mercato?

A volte si decide di vendere casa pensando a quanto si vorrebbe realizzare. In altre situazioni cerchiamo di stabilire se una casa valga quanto ci hanno chiesto. Nel mercato immobiliare non sempre il prezzo di vendita è quello di mercato. Perché? Per svariati motivi, primo fra tutti il valore che il proprietario ha stabilito.

Cosa significa? In breve, il proprietario dell’immobile può avere un’idea di realizzo e potrebbe essere corretta oppure sbagliata. Ci è capitato di recente un proprietario di casa che voleva vendere a quattrocentomila euro. Dopo una perizia e aver controllato (ti spiego più avanti cosa), gli abbiamo detto che il prezzo era fuori mercato e che se voleva venderla avrebbe dovuto adeguare la sua idea al mercato. Non ha voluto farlo e la casa è ancora in vendita dopo mesi.

Un buon agente immobiliare NON mette in vendita l’immobile a una cifra campata per aria, bensì in base a una serie di dati che stabiliscono il VALORE effettivo della proprietà. Farti credere che puoi prendere ciò che chiedi senza spiegarti niente significa solo essere interessato a farti firmare un contratto. Poi, quando passano i mesi e ti rendi conto che non si vende, sai cosa succede? Ti dicono che il prezzo è troppo alto e che se vuoi vendere devi abbassarlo. A quel punto o cedi oppure vai per la tua strada una volta finito il contratto e dopo aver perso mesi utili alla vendita.

I prezzi degli immobili possono essere gonfiati. Saperlo può evitarti spiacevoli sorprese. Affidati a qualcuno che, per stabilire il reale valore, si documenta. Ecco alcuni semplici verifiche che puoi fare anche tu.

Analizza le compravendite recenti

Il primo e più importante passo è quello di fare un paragone con dati reali. I prezzi di listino possono essere gonfiati, ma le vendite già concluse rappresentano il valore di mercato effettivo. Cerca almeno 3 vendite concluse negli ultimi 6-12 mesi di immobili che siano il più possibile simili al tuo. Le caratteristiche da considerare sono:

• la zona specifica: la micro-zona (strada, quartiere, ecc) è più importante della città intera perché i prezzi possono variare da quartiere a quartiere;
• la dimensione: la superficie commerciale è il parametro fondamentale;
• la tipologia: se è un appartamento, una villetta, un attico, ecc.
• lo stato dell’immobile: è stato ristrutturato, è da ristrutturare, è in buone condizioni, è nuovo?

Puoi consultare le banche dati dell’Agenzia delle Entrate (OMI – Osservatorio del Mercato Immobiliare), ma anche portali specializzati a pagamento o, più semplicemente, chiedere a un agente immobiliare locale, magari quello che li ha venduti.

Confronta

Una volta che hai un valore di riferimento devi aggiustarlo in base alle differenze specifiche tra gli immobili. Ogni dettaglio conta e può giustificare una variazione di prezzo. Confronta le planimetrie, il numero di stanze, la disposizione degli spazi, la presenza di balconi o terrazzi e di pertinenze come cantina e garage. Se ti è possibile valuta la qualità dei pavimenti, degli infissi, degli impianti elettrici e idraulici. Un immobile ristrutturato con finiture di pregio avrà un valore superiore a uno che necessita di lavori. Inoltre, se ha una buona esposizione (es. sud-est) o è a un piano alto (luminoso e silenzioso) vale di più. Anche la vista gioca un ruolo fondamentale.

Puoi fare questo confronto anche con immobili ancora in vendita. È vero che non sono ancora stati venduti, ma puoi comunque utilizzarli per fare un paragone con il tuo.

Considera le dinamiche del mercato locale

Il valore di una casa è influenzato da fattori esterni che riflettono l’andamento economico della zona. Significa che oggi può costare cento e domani di più, oppure il contrario. In una zona dove la domanda supera l’offerta, i prezzi delle case tendono ad aumentare. Al contrario, in un mercato con molte case in vendita e pochi acquirenti, i prezzi scenderanno.

Inoltre, se gli immobili nella zona vengono venduti rapidamente (es. in meno di 60 giorni), il mercato è vivace e i prezzi sono sostenuti. Se i tempi sono lunghi, significa che gli acquirenti sono più cauti e hanno un maggiore potere contrattuale.

Cerca di scoprire se, ad esempio, sta per essere costruita nuova metropolitana, una scuola, un parco oppure un centro commerciale o una nuova bretella stradale. Questi progetti possono far aumentare il valore degli immobili in quella zona.

Margine di trattativa

Generalmente, esiste un margine di trattativa tra il prezzo richiesto e quello finale. La percentuale non è fissa e dipende da diversi fattori. Di solito questo margine si aggira tra il 3% e il 6%. Un esempio: se la casa è in vendita a 240mila euro l’offerta potrebbe oscillare tra un minimo di 235mila euro a un massimo di 242mila euro. Se l’offerta è inferiore al minimo sta sempre al venditore decidere, ma dovrebbe tenere in considerazione alcuni particolari.

Se il venditore ha fretta di vendere si possono spuntare prezzi migliori e il margine di trattativa è più ampio, lo stesso se ha vincoli di tempo. Se il prezzo di vendita è in linea con il mercato il margine di trattativa sarà ridotto.

Ruolo dell’esperto

Se sei un acquirente valuta di rivolgerti a un consulente immobiliare. Un professionista, è vero che ha un costo, ma ha accesso a banche dati riservate e le  competenze per elaborare una valutazione precisa. Inoltre, ti offre un supporto oggettivo e disinteressato.

Se sei un venditore puoi giustificare un prezzo superiore migliorando il valore percepito del tuo immobile. L’home staging, ad esempio, con piccoli miglioramenti estetici o una riorganizzazione degli spazi, può rendere la casa più attraente e vendibile. Anche fornire la certificazione energetica, la conformità degli impianti o le garanzie sui lavori fatti può rafforzare la tua posizione di vendita.

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