Come vendere una casa affittata

La legge italiana prevede la possibilità di vendere una casa affittata. Spesso nelle inserzioni sui portali immobiliari leggi la dicitura: per investimento. Cosa comporta?

Ci sono diverse cose che devi sapere prima di mettere in vendita una casa affittata, prima fra tutte che l’inquilino, cioè l’affittuario, ha diritto di rimanere fino alla fine del contratto di locazione.

Va da sé che chi l’acquista non ne può usufruire fino a che il contratto scade (Articolo 1599 del codice civile). Di questo il venditore deve assolutamente informare l’eventuale acquirente.

Proprio per questo motivo leggi le diciture negli annunci immobiliari nei quali sono appunto riportati i dati del contratto di affitto (esempio: affittata fino al 31/12/2026, canone di affitto di 6.000 euro/anno).

Se la vendita dell’immobile avviene prima della scadenza dell’affitto, al momento del rogito notarile avverrà il trasferimento del contratto di affitto al nuovo proprietario che lo terrà in essere fino alla naturale scadenza o, se ha acquistato soltanto per investimento, lo allungherà e manterrà in essere con l’affittuario.

Se vuoi vendere alla scadenza del contratto di affitto devi, almeno sei mesi prima, avvisare l’affittuario che non intendi rinnovargli il contratto di affitto.

Obblighi dell’affittuario

Di solito il proprietario sente per primo il conduttore (ovvero l’affittuario) e chiede a lui se ha intenzione di comprare casa. Di solito il venditore propone un prezzo più basso e migliore per invogliare chi occupa la casa all’acquisto.

E a volte chi ci abita accetta per poter dare continuità alle proprie abitudini e non dover traslocare.

Se invece il conduttore non ha nessuna intenzione di acquistare il venditore è libero di mettere l’immobile sul mercato e l’affittuario è obbligato a consentire l’accesso a tutte le persone, trovate dall’agenzia, interessate a visionare l’appartamento per un eventuale acquisto.

Se il conduttore non si mostra cooperativo potrebbe rischiare di vedersi richiedere un risarcimento danni per aver reso difficile la vendita.

Obblighi del proprietario dell’immobile/venditore

Una volta effettuata la vendita deve essere data comunicazione di “avvenuta cessione” all’affittuario che dovrà ora versare i canoni dell’affitto al nuovo proprietario.

La vendita comporta il trasferimento e il subentro del nuovo proprietario nei contratti di affitto.

Pro e contro della compravendita di immobile locato

Di solito gli immobili locati vengono messi sul mercato a un prezzo ridotto perché ci vorrà tempo prima che ne entri in possesso e ne possa disporre.

Chi acquista, invece, soltanto per investimento, potrebbe essere interessato all’affittuario. Se paga regolarmente senza dare problemi potrebbe lasciarlo in affitto garantendosi un’entrata annuale costante.

Quanto vale di meno un appartamento affittato

Secondo il mercato immobiliare un appartamento affittato con un contratto di durata quadriennale vale il 15/20% in meno. Per  fare un esempio concreto, un appartamento del valore effettivo di 200.000 euro, affittato sarebbe messo in vendita a 160.000 euro.

Leggi anche l’articolo sull’aumento dei prezzi delle case.

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