Comprare casa con mutuo: il ruolo del notaio e i costi da considerare

Comprare casa con un mutuo è una delle decisioni più importanti nella vita di una persona o di una famiglia. Oltre alla scelta dell’immobile e alla valutazione del finanziamento, è fondamentale comprendere il ruolo del notaio e i costi collegati all’atto di compravendita e al mutuo stesso.

Per individuare in modo semplice e veloce un notaio è possibile richiedere un preventivo notarile online tramite portali specializzati, come ad esempio Prezzinotaio.it. Conoscere in anticipo le spese da affrontare e le varie fasi della procedura aiuta a gestire l’operazione con maggiore serenità e consapevolezza.

Comprare casa con mutuo: cosa cambia rispetto a un acquisto senza finanziamento

Quando l’acquisto di un immobile avviene tramite mutuo, la compravendita diventa un’operazione più articolata rispetto a un acquisto senza finanziamento. Oltre al rogito, infatti, viene stipulato anche l’atto di mutuo, con il quale la banca concede il prestito e iscrive un’ipoteca sull’immobile a garanzia del credito.

Questo comporta alcune differenze sostanziali, in particolare:

● Presenza di un terzo soggetto (la banca) nell’atto;
● Ulteriori verifiche da parte del notaio;
● Costi aggiuntivi legati all’atto di mutuo e all’iscrizione ipotecaria;
● Tempistiche generalmente più lunghe.

Il ruolo del notaio nella compravendita con mutuo

Nel caso di acquisto con mutuo, il notaio assume un ruolo ancora più importante, poiché deve garantire la regolarità giuridica dell’operazione sia per l’acquirente sia per la banca. In particolare, il notaio:

● Verifica la titolarità e la libertà dell’immobile da ipoteche o pignoramenti;
● Controlla la conformità catastale e urbanistica;
● Redige e stipula il rogito di compravendita;
● Redige l’atto di mutuo;
● Iscrive l’ipoteca a favore della banca;
● Provvede alla registrazione e trascrizione degli atti.

Queste attività assicurano che la banca possa concedere il finanziamento con adeguate garanzie e che l’acquirente diventi proprietario senza rischi legali.

Le verifiche che il notaio effettua prima del rogito

Prima della stipula del rogito e dell’atto di mutuo, il notaio svolge una serie di controlli indispensabili per garantire la sicurezza giuridica dell’operazione. Queste verifiche tutelano non solo l’acquirente, ma anche la banca che concede il finanziamento.

Controlli sull’immobile

Ecco le principali verifiche che è tenuto ad effettuare il notaio:

● Titolarità del venditore, per accertarsi che chi vende sia il reale proprietario;
● Assenza di ipoteche o pignoramenti che possano compromettere l’acquisto;
● Conformità catastale, assicurandosi che i dati catastali e la planimetria corrispondano allo stato di fatto dell’immobile;
● Regolarità urbanistica, utile per essere certi che l’immobile sia stato costruito con regolari titoli edilizi;
● Agibilità.

Verifiche richieste dalla banca

Quando è presente un mutuo, il notaio deve garantire alla banca che l’immobile rappresenti una garanzia valida. Per questo motivo:

● Redige la relazione notarile preliminare richiesta dall’istituto di credito;
● Verifica che l’immobile sia commerciabile e privo di vincoli pregiudizievoli;
● Controlla eventuali servitù o diritti di terzi.

Controlli sulle parti coinvolte

Oltre all’immobile, il notaio verifica la posizione giuridica delle parti:

● Identità e capacità di agire di acquirente e venditore;
● Regime patrimoniale dei coniugi;
● Eventuali procure o rappresentanze.

Perché queste verifiche sono fondamentali?

Senza questi controlli, l’acquirente potrebbe trovarsi proprietario di un immobile gravato da debiti o irregolarità, mentre la banca non avrebbe una garanzia solida sul finanziamento concesso.

Il lavoro preliminare del notaio consente quindi di arrivare al rogito con la certezza che l’operazione sia sicura, valida e opponibile a terzi.

Quali sono i costi notarili?

Quando si acquista un immobile con mutuo, bisogna tenere conto del fatto che il notaio deve redigere due atti differenti (atto di compravendita e atto di mutuo con iscrizione ipotecaria).

È importante distinguere tra onorario del notaio e imposte, poiché solo una parte delle somme versate rappresenta il compenso del professionista.

Quali sono i tempi in caso di rogito con mutuo?

Quando l’acquisto della casa avviene tramite mutuo, le tempistiche per arrivare al rogito sono generalmente più lunghe rispetto a una compravendita senza finanziamento. Questo perché l’operazione coinvolge anche la banca, che deve completare una serie di verifiche prima di erogare il prestito.

I tempi dipendono principalmente da tre aspetti:

● Istruttoria della banca, nel corso della quale la banca valuta la solvibilità dell’acquirente e la conformità dell’immobile. Questa fase può richiedere mediamente 2–4 settimane;
● Perizia sull’immobile. Un tecnico incaricato dall’istituto di credito verifica il valore e la regolarità dell’immobile. I tempi variano da 7 a 15 giorni;
● Relazione notarile preliminare. Il notaio effettua controlli su proprietà, ipoteche e vincoli per poi trasmettere la relazione alla banca. In genere sono necessari 5–10 giorni.

In presenza di mutuo, dunque, si arriva al rogito mediamente in 30–60 giorni, salvo ritardi legati alla documentazione o alle verifiche bancarie.

Domande frequenti

È obbligatorio il notaio per il mutuo?

Sì. Il notaio è indispensabile perché il contratto di mutuo con iscrizione ipotecaria deve essere stipulato per atto pubblico. Senza l’intervento del notaio, l’ipoteca non può essere iscritta nei registri immobiliari e la banca non erogherà il finanziamento.

Si può scegliere il notaio quando si accende un mutuo?

In genere è l’acquirente a scegliere il notaio, anche in presenza di mutuo.

Quando si cancella l’ipoteca del mutuo?

L’ipoteca viene cancellata automaticamente al termine del mutuo, dopo l’estinzione del debito. La banca comunica l’avvenuto pagamento e il Conservatore dei Registri Immobiliari provvede alla cancellazione.

Il rogito e l’atto di mutuo si firmano lo stesso giorno?

Nella maggior parte dei casi sì. Rogito e mutuo vengono stipulati contestualmente, nello stesso studio notarile, per consentire l’erogazione immediata del finanziamento e il trasferimento della proprietà.

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