Cosa succede se il perito valuta di più la casa

Quando si acquista una casa ricorrendo al mutuo, la valutazione del perito (inviato dalla banca) è un passaggio fondamentale che può influenzare significativamente l’operazione immobiliare.

Il perito immobiliare potrebbe valutare la casa e giungere a una cifra che è o più bassa di quanto ti aspettavi, oppure più alta. A seconda della valutazione sarai più o meno avvantaggiato.

In questo articolo analizziamo tutte le conseguenze, i vantaggi e le possibili complicazioni in cui incorri se  il perito valuta di più la casa rispetto al prezzo di acquisto concordato.

Il ruolo del perito nella compravendita immobiliare

Parliamo prima di tutto del ruolo del perito immobiliare nella compravendita. Quando acquisti una casa ricorrendo al mutuo, la banca, oltre a chiedere a te la documentazione che prova che sarai in grado di far fronte alle rate, manderà un perito a valutare l’immobile. Questo perché ti darà l’80% (o una quota di mutuo sull’intera cifra) in relazione alla valutazione del perito che è la valutazione reale di mercato.

Nello specifico la valutazione serve alla banca per:

• verificare che l’immobile costituisca una garanzia adeguata per il prestito;
• assicurarsi che il prezzo di acquisto sia in linea con i valori di mercato;
• proteggere il proprio investimento in caso di insolvenza del mutuatario.

Il perito, nella sua valutazione, considera diversi fattori tra cui: l’ubicazione dell’immobile, la metratura, lo stato di conservazione, l’epoca di costruzione, la classe energetica, i servizi disponibili nella zona e compara il tuo ad altri immobili simili recentemente venduti.

Perizia superiore al prezzo

Se il perito valuta l’immobile meno di quanto chiede il venditore, oppure del valore che pensavi avesse, sono problemi. Ma ne parleremo in un altro articolo. Se il perito valuta l’immobile per un importo superiore al prezzo di acquisto concordato tra venditore e acquirente, si crea una situazione favorevole per quest’ultimo.

Maggiore Loan to Value (LTV)

Questo valore è dato dal rapporto tra l’importo del mutuo e il valore dell’immobile. Se il perito valuta di più l’immobile avrai un vantaggio legato al calcolo del Loan to Value. Di solito le banche concedono fino all’80% del valore dell’immobile. 

Facciamo un esempio. Se il perito ha valutato la casa 200.000 euro però tu la acquisti a 180.000 euro, la banca calcolerà il mutuo sul prezzo di acquisto effettivo, cioè 180.000 euro, ma avendo una perizia superiore, potresti riuscire a negoziare condizioni migliori con la banca.

Migliori condizioni di mutuo

Una perizia più alta del prezzo d’acquisto dimostra alla banca che stai facendo un buon affare e che l’immobile rappresenta una garanzia solida. Questo per te può rappresentare una serie di vantaggi:

• condizioni di tasso più favorevoli;
• maggiore disponibilità della banca a concedere il mutuo;
• possibilità di ottenere percentuali di finanziamento più elevate;
• minori garanzie accessorie richieste.

Incremento del patrimonio

Dal punto di vista patrimoniale, acquistare un immobile a un prezzo inferiore al suo valore di mercato certificato significa realizzare un guadagno immediato. Se un  domani decidessi di rivendere, potresti farlo al valore di mercato reale, superiore a quanto hai pagato e quindi realizzare un guadagno immediato.

Possibili complicazioni

Nonostante i vantaggi evidenti, una perizia superiore al prezzo può generare alcune situazioni da gestire con attenzione, come prima cosa con l’Agenzia delle Entrate che potrebbe fare un controllo fiscale se il prezzo dichiarato nell’atto di compravendita è significativamente inferiore alla perizia. Ecco cosa potrebbe considerare l’Agenzia delle Entrate:

• ritenere che il prezzo dichiarato sia inferiore a quello realmente pagato;
• avviare accertamenti per verificare la correttezza della dichiarazione;
• contestare eventuali irregolarità fiscali.

Tuttavia, se hai effettivamente pagato il prezzo dichiarato nell’atto e la differenza è dovuta a una particolare convenienza dell’acquisto, non dovrebbero esserci problemi, purché tutto sia documentato correttamente e tu lo possa dimostrare.

Quando abbiamo comprato il nostro appartamento, il perito della banca l’ha valuto 25.000 euro più di quanto lo stavamo pagando. Noi abbiamo spuntato un prezzo migliore perché in fase di trattativa siamo riusciti a sottolineare con il venditore, tutti i lavori che avremmo dovuto fare prima di effettivamente poter entrare. A volte si può essere fortunati!

Il sistema del prezzo valore

Per gli acquisti con agevolazione prima casa, esiste il meccanismo del prezzo valore, che permette di pagare le imposte sul valore catastale anziché sul prezzo dichiarato. In questo caso, la perizia superiore non influisce sulle imposte, ma è comunque importante che il prezzo dichiarato corrisponda a quello effettivamente pagato.

Quando la perizia superiore può capitare

Esistono situazioni particolari in cui è più probabile ottenere una perizia superiore al prezzo di acquisto:

• Vendite urgenti: quando il venditore ha necessità di liquidità immediata e quindi abbassa il prezzo
• Immobili ereditati: spesso venduti a prezzi inferiori al mercato per liberarsene velocemente
• Trattative private: senza intermediari, si possono trovare occasioni migliori perché si evita di pagare l’agenzia
• Mercati in crescita: in zone dove i prezzi stanno aumentando rapidamente
• Immobili da ristrutturare: il prezzo tiene conto dei lavori necessari, ma il perito valuta anche il potenziale

Come comportarsi

Se sei così fortunato da ottenere una perizia superiore al prezzo di acquisto, devi ASSOLUTAMENTE conservare tutta la documentazione delle fasi di trattativa, della proposta e dei contratti preliminari, di bonifici e pagamenti che ti serviranno nel caso di controlli fiscali.

Prima di procedere alla firma dell’atto definitivo, confrontati con il notaio sulla differenza tra prezzo e perizia, per assicurarti che tutto sia in regola dal punto di vista fiscale.

Con una perizia favorevole, potresti negoziare condizioni migliori con la banca o valutare offerte di altri istituti di credito che potrebbero essere più competitivi.

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