Quali sono le dimensioni minime di un balcone

Quali sono le dimensioni minime di un balcone per essere regolare a norma di legge? E quanto incide la metratura di un balcone nel calcolo delle dimensioni dell’appartamento? 

Stai per acquistare una cosa e il balcone ti sembra piccolo? Non sai come viene calcolata la metratura ai fini del calcolo della superficie commerciale? Hai intenzione di vendere il tuo appartamento e vuoi essere sicuro di quanto sia grande o che valore abbia? Ecco tutto ciò che devi sapere sugli spazi esterni e come si calcolano.

Dimensioni minime del balcone

Contrariamente a quanto si possa pensare, visto che i locali interni, la normativa italiana stabilisce delle dimensione minime obbligatorie per ogni tipologia di locale, non c’è una legge che stabilisca quanto devono essere la profondità o la larghezza dei balcone. Le leggi esistenti, che parlano di balconi, si concentrano principalmente sugli aspetti della sicurezza piuttosto che sulle misure degli spazi.

Tuttavia, per garantire funzionalità e accessibilità, il Decreto Ministeriale 236/1989 stabilisce che balconi e terrazze devono avere come minimo uno spazio entro il quale sia inscrivibile una circonferenza di diametro 140 cm. Questo requisito serve a permettere il cambiamento di direzione e la manovra di rotazione per persone su sedia a ruote, rendendo lo spazio realmente fruibile.

In pratica, un balcone dovrebbe avere una profondità minima di almeno 1,40 metri per essere considerato funzionale e accessibile, anche se tecnicamente dimensioni inferiori non violano la legge per edifici preesistenti.

Altezza del parapetto

In questo senso la legge è molto più rigorosa e la normativa prevede che l’altezza minima del parapetto (di qualsiasi materiale sia fatto: cemento, muratura, grata in ferro o altro metallo, vetro) non sia inferiore a ! metro di altezza (D.M. 236 del 14 giugno 1989, sempre quello citato, e linkato, in precedenza).

Questa misura va calcolata in verticale, partendo dal piano di calpestio (ossia la pavimentazione) fino all’estremità superiore dell’elemento che limita l’affaccio, che può essere un corrimano o ringhiera, la copertura del parapetto in cemento oppure la traversa superiore dell’infisso.

Quali sono le caratteristiche di sicurezza del parapetto

Un altro requisito che deve avere il parapetto (se stai acquistando casa e hai dei bambini piccoli controlla accuratamente che questo vincolo sia rispettato) è quella che viene definita l’inattraversabilità. Per verificarla si utilizza una sfera di 10 centimetri di diametro. Se ci passa l’inferriata non è a norma. Questo requisito serve a impedire che i bambini piccoli possano infilare la testa tra le sbarre o anche che oggetti grandi e pericolosi cadano dall’alto causando danni.

Il bordo di arredo al piede deve avere un’altezza minima di 10 cm per prevenire che oggetti scivolino sotto il parapetto o che qualcuno possa accidentalmente scivolare al di sotto della protezione. Non sai di  cosa si parla? Te lo spiego meglio.

Bordo di arredo

È chiamato anche battiscopa o zoccolo ed è quella piccola barriera rialzata che si trova alla base del parapetto del balcone, proprio dove inizia la ringhiera. In pratica il pavimento del balcone non è completamente piatto fino al bordo, ma ha un piccolo rialzo di almeno 10 cm che corre lungo tutto il perimetro, proprio dove inizia il parapetto, per evitare che gli oggetti cadano di sotto, per impedire al piede di scivolare sotto alla ringhiera, per proteggere dall’acqua.

Un balcone ben fatto ha sempre un muretto tra il pavimento e l’inizio della ringhiera di circa 10 cm. Quello è il bordo di arredo al piede. È un piccolo dettaglio di sicurezza molto importante.

A chi si applica la normativa

Un aspetto importante da conoscere è che la legge sulle altezze minime dei parapetti si applica solo agli edifici costruiti o ristrutturati dopo il 1989, anno di entrata in vigore del decreto. Gli edifici più vecchi con parapetti di altezza inferiore al metro non sono obbligati ad adeguarsi, a meno che non vengano effettuati lavori di ristrutturazione che coinvolgano quella parte dell’immobile. In quel caso, le nuove strutture dovranno rispettare le normative vigenti.

Soglie e accessi

Per garantire l’accessibilità, il D.M. 236/1989 stabilisce che la soglia tra l’ambiente interno e il balcone non deve costituire un ostacolo. Idealmente dovrebbe essere a filo, in modo da non diventare un impedimento o costituire pericolo di inciampo, ma in ogni caso:

• il dislivello massimo consentito è di 2,5 cm;
• le soglie devono essere smussate per facilitare il superamento;
• è vietato l’uso di portefinestre con traversa orizzontale a pavimento che ostacoli il passaggio di sedie a rotelle.

Balconi e distanze tra gli edifici

Un aspetto spesso sottovalutato, soprattutto nei vecchi centri e paesi, riguarda le distanze tra i balconi e gli altri edifici. Secondo il D.M. 1444/1968, la distanza minima tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti deve essere di 10 metri.

I balconi, contrariamente a quanto si potrebbe pensare, rientrano nel calcolo di questa distanza. La giurisprudenza è chiara su questo punto: balconi e pensiline, per le loro dimensioni e funzione di ampliamento dello spazio abitativo, non possono essere esclusi dal computo delle distanze minime, a differenza di elementi puramente ornamentali come cornicioni o mensole di ridotte dimensioni.

Cosa significa? Che per essere a norma di legge la fine del tuo balcone, ovvero il muretto esterno oppure la ringhiera, dovrebbero distare almeno dieci metri dall’altro balcone o proprietà che hai di rimpetto.

In alcuni casi i balconi con dimensione inferiore a 1,50 metri non vengono conteggiati, la norma però tende a includere qualsiasi tipo di balcone (e dimensione).

Quanto incide il balcone nel computo della superficie commerciale

Qualsiasi balcone, grande o piccolo che sia ha un impatto economico. In linea generale i balconi, e le terrazze NON vengono conteggiate al 100% ma secondo una percentuale stabilita dal Codice delle Valutazioni Immobiliari.

Se il balcone o la terrazze è comunicante con i vani principali viene calcolato come segue:

• 30% per i primi 25 mq;
• 10% per la quota eccedente i 25 mq.

Se il balcone o il terrazzo non è comunicante con i vani principali (ad esempio vi si accede dalla camera da letto):

• 15% per i primi 25 mq
• 5% per la quota eccedente i 25 mq

Alcune fonti poi differenziano i balconi coperti da quelli scoperti attribuendo loro valori differenti (25% per balconi scoperti, 35% per terrazze coperte).

Esempio di calcolo

Se abbiamo un appartamento di 100 mq con un balcone a cui si accede dal salotto di 8 mq. La superficie commerciale complessiva sarà:

Appartamento: 100 mq (100%) +  Balcone: 8 mq × 30% = 2,4 mq

Totale superficie commerciale: 102,4 mq

Se il valore al metro quadro nella zona è di €2.000, il balcone aggiunge quasi €5.000 al valore complessivo dell’immobile (2,4 mq × €2.000).

Valore reale dei balconi

Nonostante sia valutati in percentuale molto inferiore rispetto all’appartamento i balconi e le terrazze sono un valore aggiungo e permettono a chi ci vive di godere di uno spazio aperto, soprattutto nelle stagioni calde. Un immobile con un balcone di ampio respiro si vende molto più facilmente. Inoltre, un balcone può aumentare il valore dell’immobile in base a queste caratteristiche:

• esposizione: se i balconi sono esposti a sud o sud-ovest sono più appetibili;
• vista: se si affacciano su aree verdi o bei panorami. Se sono stretti tra due palazzine in un vicolo hanno meno valore;
• dimensioni: un balcone abitabile (oltre 2 metri di profondità) vale più di uno stretto in cui non si riesce a sistemare nemmeno un tavolino;
• privacy: se i balconi non sono direttamente visibili dai vicini sono più apprezzati;
• stato di manutenzione: la pavimentazione, i parapetti e l’impermeabilizzazione possono aumentarne o diminuirne il valore.

Balconi e classe energetica

C’è anche un aspetto tecnico che non è da trascurare: i balconi possono influenzare la classe energetica dell’appartamento. I ponti termici creati dalle solette aggettanti possono causare dispersioni di calore, penalizzando l’efficienza energetica complessiva.

Negli edifici moderni o ristrutturati, si utilizzano soluzioni di interruzione del ponte termico proprio in corrispondenza dei balconi, migliorando le prestazioni energetiche e, di conseguenza, il valore immobiliare.

Manutenzione e responsabilità condominiali

Nei condomini, la manutenzione dei balconi è generalmente a carico del singolo proprietario per quanto riguarda:

• la pavimentazione
• le ringhiere e i parapetti (la parte interna);
• l’impermeabilizzazione.

Le parti strutturali (soletta portante) e la facciata esterna dei parapetti, sono solitamente considerate parti comuni e quindi di competenza condominiale. In ogni caso prima di fare qualsiasi cosa verificate il regolamento condominiale specifico oppure contattate l’amministratore condominiale.

In conclusione

Conoscere le normative sui balconi e il loro impatto economico sull’immobile è fondamentale sia per chi vende che per chi acquista. Anche se incidono poco rispetto alla loro metratura (25-35%), i balconi rappresentano un valore aggiunto in termini di qualità abitativa e appetibilità sul mercato.

Prima di acquistare, verificate sempre:

• la conformità normativa dei parapetti (altezza minima 100 cm);
• lo stato di manutenzione e impermeabilizzazione (si vede a colpo d’occhio);
• eventuali problematiche di distanze legali con edifici antistanti (anche queste sono visibili);
• Corretta inclusione nel calcolo della superficie commerciale (la puoi verificare).

Un balcone ben mantenuto, esposto correttamente e a norma di legge non è solo uno spazio gradevole dove godersi il sole, rappresenta un valore aggiunto che valorizza l’intero immobile e facilita una vendita a condizioni vantaggiose.