Vendere casa dopo una ristrutturazione

La vendita di un immobile ristrutturato può essere un’ottima opportunità di guadagno, ma è fondamentale conoscerne ogni aspetto per evitare di avere problemi.

Ristrutturare una casa prima di metterla sul mercato è una strategia che prende sempre più piede. L’obiettivo è quello di aumentare il valore dell’immobile, rendendolo più attraente e moderno per i potenziali acquirenti. Questo processo, noto anche come “house flipping“, può portare a un notevole guadagno se le spese di ristrutturazione sono ottimizzate.

Vantaggi della vendita dopo la ristrutturazione

Una ristrutturazione fa aumentare il valore dell’immobile fino al 20730 % in più rispetto allo stesso immobile da rinnovare. Inoltre, le case pronte da abitare, ossia già ristrutturate si vendono più velocemente perché non c’è da fare niente e, come se non bastasse, un ambiente moderno e funzionale attira molto di più che appartamento molto datato e poco curato.

Aspetti legali: cosa dice la legge

La legge italiana impone alcune regole che devo essere rispettate in ambito di ristrutturazioni: è fondamentale che siano state eseguite a norma di legge, con le dovute autorizzazioni comunali e che la documentazione sia in regola. Ecco di cosa avrai bisogno:

• conformità urbanistica e catastale: l’immobile deve essere conforme sia a livello urbanistico (rispetto dei permessi edilizi) che catastale (piantina e dati catastali corrispondenti allo stato di fatto);
• certificato di agibilità: è un documento che attesta la sicurezza, l’igiene e il risparmio energetico dell’immobile. Spesso, per le ristrutturazioni importanti, è richiesto un nuovo certificato;
• APE (Attestato di Prestazione Energetica): l’APE è obbligatorio per la vendita e deve riflettere la nuova classe energetica dell’immobile, che di norma migliora dopo una ristrutturazione.

Considera che non tutte le migliorie che apporti richiedono permessi edilizi per la riqualificazione. Difatti le manutenzioni e ristrutturazioni ordinarie le che NON modificano la struttura o la sagoma dell’edificio non richiedono la SCIA (documento da presentare in comune per inizio/fine lavori e richiesta di permessi).

In linea di massima quelli di seguito sono gli interventi che non richiedono autorizzazioni e SCIA:

• interventi di riparazione,
• rinnovamento e sostituzione di finiture e parti non strutturali, come intonaci, pavimenti, rivestimenti, infissi,
• apparecchi sanitari,
• canne fumarie,
• grondaie,
• efficientamento di impianti.

Detrazioni fiscali

Questo è uno degli argomenti più delicati. Se hai usufruito di bonus fiscali come l’Ecobonus, il Sismabonus o il Superbonus per i lavori di ristrutturazione, devi sapere che:

• non perdi le agevolazioni se vendi l’immobile prima che siano trascorsi cinque anni dalla fine dei lavori, non perdi le detrazioni fiscali (escluse alcune eccezioni legate a specifici bonus);
• le detrazioni residue passano all’acquirente, a meno che non si specifichi diversamente nell’atto di vendita. Questa è una condizione che può rendere l’immobile ancora più appetibile per chi acquista (se le lasci a lui, s’intende).

Tassazione sul guadagno

La vendita di una casa ristrutturata può generare una plusvalenza, ovvero un guadagno. Questo guadagno è soggetto a tassazione, ma solo se l’immobile è stato acquistato o costruito da meno di cinque anni e non è stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo. Quindi se ha più anni e ci hai vissuto NON devi pagarci le tasse.

In caso contrario ecco cosa dovresti pagare:

• tassazione ordinaria (IRPEF): la plusvalenza si somma agli altri redditi e viene tassata secondo gli scaglioni IRPEF;
• imposta sostitutiva: è una soluzione alternativa che permette di pagare un’aliquota fissa del 26% sulla plusvalenza, applicata direttamente dal notaio al momento del rogito.

La tassazione, come dicevo, non si applica se la casa è stata la tua abitazione principale per la maggior parte dei cinque anni dall’acquisto o se la vendita avviene dopo il quinto anno.

Valorizzare l’immobile ristrutturato

Prepara un fascicoletto in cui ci sono le fotografie del prima e del dopo per far capire come è stato migliorato l’immobile. Darai valore alle migliorie apportate. Inserisci nel fascicolo anche la documentazione relativa ai lavori: permessi (se necessari), certificazioni degli impianti, fatture.  Nell’annuncio di vendita inserisci un perfetto reportage fotografico soltanto di come è adesso, ma sottolinea che è stato recentemente ristrutturato. Utilizza anche l’home staging per dare dell’immobile la miglior impressione possibile.

.