Hai una casa di proprietà e ti chiedi se devi pagare l’IMU? Oppure hai acquistato una seconda abitazione e vuoi capire quali imposte dovrai affrontare ogni anno L’IMU è una delle principali imposte legate al possesso degli immobili in Italia, ma non tutti i proprietari sono obbligati a pagarla.

Per esempio, sull’abitazione principale generalmente non si paga, mentre su una seconda casa l’imposta è normalmente dovuta. Ci sono però eccezioni, agevolazioni e regole particolari che è importante conoscere.

Vediamo quindi che cos’è l’IMU, chi deve pagarla, come funziona il calcolo, quali immobili sono esenti e quali scadenze bisogna ricordare nel 2026.

Che cos’è l’IMU e cosa significa?

IMU è l’acronimo di Imposta Municipale Propria. Si tratta di un’imposta patrimoniale collegata al possesso di determinati immobili, il cui gettito è destinato principalmente ai Comuni, fatta eccezione per alcune quote riservate allo Stato.

L’IMU è stata introdotta nel 2012 e successivamente modificata. Dal 1° gennaio 2020 è disciplinata principalmente dalla Legge 27 dicembre 2019, n. 160, articolo 1, commi da 739 a 783. L’imposta riguarda, secondo le regole applicabili, fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli.

Non bisogna confonderla con le imposte che si pagano al momento dell’acquisto di una casa: l’IMU è un tributo periodico legato al possesso, non una tassa sul rogito.

Chi deve pagare l’IMU?

Il pagamento dell’IMU non riguarda necessariamente chi abita nell’immobile, ma chi ne è proprietario o titolare di determinati diritti. Tra i soggetti che possono essere obbligati al versamento troviamo:

• Il proprietario dell’immobile, salvo i casi di esenzione.
• L’usufruttuario.
• Il titolare del diritto di uso, abitazione, enfiteusi o superficie.
• Il locatario finanziario, nel caso di immobili in leasing.
• Altri soggetti individuati dalla normativa per situazioni particolari.

Un esempio aiuta a capire la differenza. Se possiedi una seconda casa e la concedi in affitto, normalmente l’IMU continua a essere a tuo carico come proprietario, non dell’inquilino. Se invece hai ceduto la nuda proprietà conservando l’usufrutto, in generale è l’usufruttuario il soggetto tenuto al pagamento, quando l’imposta è dovuta.

Si paga l’IMU sulla prima casa?

No, non si paga sull’abitazione principale che rientra nelle categorie catastali ordinarie, se sono rispettate le condizioni previste dalla legge.

Attenzione, però, nel linguaggio quotidiano utilizziamo spesso le espressioni prima casa e abitazione principale come se fossero equivalenti. Dal punto di vista fiscale non indicano necessariamente la stessa situazione.

Prima casa e abitazione principale: qual è la differenza?

Le agevolazioni prima casa riguardano principalmente il trattamento fiscale applicabile all’acquisto di un immobile, quando sussistono determinati requisiti. L’abitazione principale, ai fini IMU, è invece l’immobile nel quale il possessore ha contemporaneamente:

• La residenza anagrafica.
• La dimora abituale.

Per esempio, potresti aver acquistato un immobile usufruendo delle agevolazioni prima casa, ma successivamente esserti trasferito a vivere stabilmente altrove. In questo caso, quell’immobile potrebbe non essere più considerato abitazione principale ai fini IMU, con conseguenze sull’eventuale esenzione. La situazione concreta deve sempre essere verificata.

Quando si paga l’IMU sull’abitazione principale?

Esistono alcune eccezioni all’esenzione. Le abitazioni principali classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 rimangono generalmente soggette all’IMU. Si tratta, rispettivamente, delle categorie:

• A/1: abitazioni di tipo signorile.
• A/8: abitazioni in ville.
• A/9: castelli e palazzi di eminenti pregi artistici o storici.

Per queste abitazioni è prevista, secondo la disciplina applicabile, una detrazione ordinaria di 200 euro, da rapportare al periodo e alle condizioni di possesso. L’aliquota effettiva deve essere verificata nel Comune in cui si trova l’immobile.

Si paga l’IMU sulla seconda casa?

In generale, sì. Una casa diversa dall’abitazione principale può essere soggetta all’IMU anche se:

• È utilizzata soltanto durante le vacanze.
• Rimane vuota per gran parte dell’anno.
• Non produce alcun reddito.
• È concessa in locazione.
• Si trova in un Comune diverso da quello di residenza.

Il fatto di non utilizzare l’immobile non comporta automaticamente l’esenzione. Possono comunque esistere agevolazioni o regole particolari, da verificare in base alle caratteristiche della proprietà e alla normativa applicabile.

IMU e casa in affitto: chi paga?

Se una persona prende in affitto un appartamento, normalmente non deve pagare l’IMU, perché non è il soggetto passivo dell’imposta. L’obbligo rimane generalmente al proprietario. Questa distinzione è importante anche per evitare di confondere IMU e TARI.

La TARI riguarda infatti il servizio di gestione dei rifiuti e segue regole diverse, legate anche all’utilizzo dell’immobile.

E se l’immobile è affittato a canone concordato?

Per gli immobili locati a canone concordato che rispettano i requisiti di legge è prevista una riduzione dell’IMU al 75% dell’imposta determinata applicando l’aliquota comunale pertinente.

In pratica, la riduzione corrisponde al 25% dell’imposta calcolata, purché sussistano le condizioni per beneficiarne. Per l’applicazione corretta occorre verificare il contratto, gli eventuali adempimenti richiesti e le disposizioni locali.

Come si calcola l’IMU?

Il calcolo dipende da diversi elementi:

1. La rendita catastale.
2. La rivalutazione prevista dalla legge.
3. Il moltiplicatore applicabile alla categoria catastale.
4. L’aliquota deliberata dal Comune.
5. La percentuale di possesso.
6. I mesi dell’anno per i quali l’imposta è dovuta.
7. Eventuali esenzioni, riduzioni o detrazioni.

Per molte abitazioni appartenenti al gruppo catastale A, escluse le A/10, il procedimento ordinario parte dalla rendita catastale rivalutata del 5%, alla quale si applica il moltiplicatore 160. Il risultato costituisce la base imponibile sulla quale applicare l’aliquota e gli eventuali correttivi previsti.

Esempio pratico di calcolo IMU

Immaginiamo una seconda casa con le seguenti caratteristiche:

Il calcolo è: 700 × 1,05 × 160 × 0,0106 = 1.246,56 euro

L’esempio ipotizza il possesso al 100% per l’intero anno e l’assenza di agevolazioni. L’aliquota del 10,6 per mille è utilizzata soltanto per mostrare il procedimento: non è l’aliquota valida automaticamente in tutti i Comuni.

Dove trovare la rendita catastale?

La rendita catastale è uno dei dati necessari per calcolare l’IMU sui fabbricati. Puoi trovarla nella visura catastale dell’immobile, ottenibile attraverso i servizi dell’Agenzia delle Entrate e gli altri canali autorizzati.

Per il calcolo occorre conoscere anche la categoria catastale, perché il moltiplicatore non è uguale per tutti gli immobili. Per i terreni agricoli e le aree fabbricabili valgono criteri differenti da quelli illustrati nell’esempio dell’abitazione.

Le aliquote IMU sono uguali in tutta Italia?

No, non sono tutte uguali. Ogni Comune può applicare le aliquote previste e deliberate nel rispetto della normativa nazionale. Per questo due immobili con la stessa rendita catastale, ma situati in Comuni diversi, possono avere un’imposta differente.

È possibile che cambino anche le aliquote applicate a determinate tipologie di immobili, in base alle fattispecie ammesse. Dal 2025 i Comuni utilizzano un sistema standardizzato di prospetti per la determinazione delle aliquote IMU.

Per conoscere l’aliquota applicabile al proprio immobile bisogna consultare le delibere e i prospetti ufficiali pubblicati sul portale del Dipartimento delle Finanze.

Quando si paga l’IMU nel 2026?

L’IMU viene normalmente versata in due rate.

È possibile effettuare il versamento in un’unica soluzione entro la scadenza dell’acconto di giugno. Il saldo di dicembre deve tenere conto dell’imposta complessivamente dovuta per l’anno, delle aliquote applicabili e di quanto eventualmente già versato.

Per il 2026, la prossima scadenza ordinaria è il 16 dicembre. Se hai acquistato o venduto un immobile durante l’anno, oppure sono cambiate le condizioni di possesso o di esenzione, il calcolo deve essere aggiornato.

Come si paga l’IMU?

Tra le modalità di pagamento previste ci sono il modello F24 e, nei casi consentiti, gli altri strumenti indicati dalla normativa e dai servizi messi a disposizione.

Per compilare correttamente il pagamento servono informazioni come:

• Codice catastale del Comune.
• Codice tributo relativo alla tipologia di immobile.
• Anno di riferimento.
• Importo dovuto.
• Eventuale indicazione di acconto o saldo.

I codici tributo non sono tutti uguali: cambiano, per esempio, tra abitazione principale soggetta a imposta, altri fabbricati, terreni e aree fabbricabili. È importante verificare i dati prima di effettuare il versamento.

Chi possiede soltanto una quota dell’immobile paga tutta l’IMU?

No. In generale, l’imposta è calcolata anche in relazione alla quota di possesso e al periodo per il quale sussiste l’obbligo. Per esempio, se due persone possiedono ciascuna il 50% di una seconda casa, ognuna deve valutare la propria posizione ai fini IMU sulla quota di competenza.

Le eventuali condizioni personali di esenzione possono comportare risultati differenti tra i comproprietari.

IMU sulla casa ereditata: bisogna pagarla?

L’eredità può comportare il trasferimento della proprietà di un immobile e la nascita dei relativi obblighi fiscali. Se erediti una seconda casa, potresti dover pagare l’IMU in relazione alla tua quota e al periodo di possesso. Esistono però situazioni particolari.

Un esempio importante riguarda il coniuge superstite che, ricorrendone i presupposti, è titolare del diritto di abitazione sulla casa familiare.

Per questo non bisogna presumere che tutti gli eredi debbano pagare automaticamente l’imposta in proporzione alle quote indicate nella successione, senza prima verificare i diritti esistenti.

Quando l’IMU può essere ridotta o non dovuta?

Oltre all’esenzione per l’abitazione principale ordinaria, la normativa prevede diverse agevolazioni.

Tra i casi da approfondire troviamo:

• Immobili locati a canone concordato, alle condizioni previste.
• Abitazioni concesse in comodato a genitori o figli, se sussistono tutti i requisiti per la riduzione.
• Fabbricati di interesse storico o artistico che rientrano nelle disposizioni agevolative.
• Immobili dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, secondo i requisiti di legge.
• Alcune situazioni particolari riguardanti immobili occupati abusivamente, nei casi e con gli adempimenti previsti.
• Specifiche esenzioni per terreni agricoli e altre categorie di immobili.

Le riduzioni non sono automatiche in ogni situazione: occorre verificare requisiti, documentazione ed eventuali obblighi dichiarativi.

Bisogna presentare la dichiarazione IMU ogni anno?

La dichiarazione IMU deve essere presentata quando si verificano determinate situazioni rilevanti ai fini dell’imposta, secondo le condizioni previste dalla normativa.

In generale, il termine ordinario è il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui è iniziato il possesso o si sono verificate le variazioni da dichiarare.

Tuttavia, non ogni compravendita richiede necessariamente una nuova dichiarazione IMU: occorre valutare quali informazioni siano già disponibili all’amministrazione e quali obblighi specifici sussistano.

Cosa succede se non si paga l’IMU?

Il mancato versamento o il pagamento insufficiente può comportare sanzioni e interessi, secondo la disciplina applicabile. In determinate condizioni è possibile utilizzare il ravvedimento operoso per regolarizzare spontaneamente la posizione.

Gli importi dipendono dal ritardo, dalla normativa applicabile e dalla situazione concreta. Prima di procedere è opportuno verificare il debito e le modalità corrette di regolarizzazione.

Domande frequenti sull’IMU

L’IMU è una tassa sulla prima casa?

L’IMU può riguardare anche l’abitazione principale, ma generalmente questa è esente quando appartiene alle categorie catastali ordinarie e rispetta le condizioni richieste. Restano eccezioni, come le categorie A/1, A/8 e A/9.

Devo pagare l’IMU se la seconda casa è vuota?

Generalmente sì. Il mancato utilizzo dell’immobile non determina, da solo, un’esenzione.

Se sono in affitto devo pagare l’IMU?

Normalmente no. Per una locazione ordinaria l’obbligo IMU rimane in capo al proprietario o ad altro soggetto passivo previsto dalla legge.

L’IMU è uguale in tutti i Comuni?

No. Le aliquote possono variare secondo il Comune e la tipologia di immobile.

Quando scade l’IMU nel 2026?

Le scadenze ordinarie sono il 16 giugno per l’acconto e il 16 dicembre per il saldo.

Il proprietario e l’usufruttuario pagano entrambi?

Quando esiste un usufrutto, in generale il soggetto passivo IMU è l’usufruttuario, non il nudo proprietario, per il medesimo diritto sull’immobile.

Devo pagare l’IMU se compro casa durante l’anno?

L’obbligo, quando previsto, viene rapportato al periodo e alla quota di possesso, applicando le regole di conteggio dei mesi.

Per sapere se devi pagare l’imposta e quale importo versare, occorre verificare la situazione dell’immobile, la rendita catastale, le aliquote comunali e le eventuali agevolazioni.

Prima di effettuare il pagamento, consulta sempre le informazioni ufficiali del Comune e del Dipartimento delle Finanze, soprattutto quando la tua situazione è cambiata nel corso dell’anno.