Hai trovato la casa che vorresti acquistare, ma non sai quanti soldi devi avere da parte per chiedere un mutuo? È una delle domande più importanti da affrontare prima di iniziare una ricerca immobiliare. Molte persone sanno che le banche finanziano al massimo l’80% del valore dell’immobile, ma non sempre conoscono le conseguenze pratiche di questa percentuale o la possibilità di ottenere di più.

Quanto denaro serve per acquistare una casa da 150.000 euro? E per una da 200.000 euro? Che cosa cambia se la banca propone un mutuo al 90%? È davvero possibile comprare casa con un mutuo al 100% senza avere risparmi?

In questa guida analizziamo le diverse possibilità, i costi da considerare e il ruolo della perizia bancaria.

Inoltre, abbiamo un calcolatore gratuito dell’anticipo per comprare casa, con cui puoi simulare diverse percentuali di finanziamento e stimare il capitale personale necessario.

Che cos’è l’anticipo per comprare casa?

Quando acquisti un immobile utilizzando un mutuo, la banca solitamente può finanziare solo una parte del suo valore. La differenza tra il prezzo della casa e l’importo effettivamente finanziato deve essere coperta dall’acquirente con risorse proprie o attraverso altre disponibilità compatibili con l’operazione.

Questa somma viene comunemente chiamata anticipo. Per esempio, immaginiamo di voler acquistare una casa al prezzo di 200.000 euro. Se la banca concede un mutuo di 160.000 euro, l’acquirente deve coprire i restanti 40.000 euro.

Attenzione, però, i 40.000 euro non rappresentano tutta la liquidità necessaria per comprare casa.

Bisogna considerare anche le spese accessorie, come quelle notarili, fiscali e bancarie.

Quanto anticipo serve con un mutuo all’80%?

Secondo la Banca d’Italia, gli istituti di credito generalmente finanziano fino all’80% del valore dell’immobile stabilito dalla perizia. Il mutuo all’80% è quindi un punto di riferimento molto comune, ma non significa che ogni richiedente abbia automaticamente diritto a ottenere quella percentuale.

La banca valuta anche reddito, capacità di rimborso, altri finanziamenti, situazione lavorativa e caratteristiche dell’immobile. Supponendo che prezzo d’acquisto e valore di perizia coincidano, ecco alcuni esempi.

Questi importi riguardano soltanto la differenza tra il prezzo dell’immobile e il mutuo ipotizzato. Le spese accessorie non sono comprese.

Mutuo al 90%: quanto denaro bisogna avere?

Alcune banche possono concedere finanziamenti superiori all’80%, in presenza di requisiti adeguati e secondo le condizioni dei prodotti offerti. Con un mutuo al 90%, sempre ipotizzando che prezzo e valore di perizia coincidano, l’acquirente deve coprire il restante 10%.

Per una casa da 200.000 euro, il calcolo è semplice:

• Prezzo dell’immobile: 200.000 euro.
• Mutuo ipotizzato: 180.000 euro.
• Anticipo personale: 20.000 euro.

Rispetto al mutuo all’80%, servirebbero quindi 20.000 euro in meno di anticipo. Questo non significa però che il finanziamento al 90% sia sempre disponibile o conveniente.

Le condizioni economiche e le garanzie richieste possono essere differenti. È importante confrontare il TAEG, le spese, la durata e il costo complessivo del finanziamento.

Mutuo al 100%: si può comprare casa senza anticipo?

In determinate circostanze è possibile ottenere un finanziamento che copra fino al 100% del valore considerato dalla banca. Tuttavia, mutuo al 100% non significa automaticamente acquisto senza soldi. Bisogna distinguere almeno tre aspetti.

Il primo è l’approvazione del mutuo. Non tutte le banche offrono un finanziamento al 100% e la concessione dipende da una valutazione del merito creditizio e dalle garanzie disponibili.

Il secondo è il valore dell’immobile. Il prezzo pattuito con il venditore potrebbe essere superiore al valore riconosciuto dalla banca.

Il terzo riguarda le spese accessorie. Anche quando il finanziamento copre interamente il prezzo, possono rimanere da pagare imposte, notaio, perizia, istruttoria, eventuale provvigione immobiliare e altri costi.

Perciò una persona che acquista una casa da 200.000 euro con un mutuo di pari importo potrebbe comunque avere bisogno di diverse migliaia di euro per completare l’operazione. Non esiste una cifra uguale per tutti: dipende dal tipo di compravendita e dalle condizioni applicate.

La differenza tra prezzo della casa e valore di perizia

È uno degli aspetti più importanti, spesso sottovalutato. Immaginiamo di voler comprare un appartamento a 200.000 euro. La banca incarica un perito di valutare l’immobile, ma la stima risulta pari a 180.000 euro.

Se il prodotto prevede che il mutuo sia calcolato sull’80% di questo valore, il finanziamento massimo teorico sarà:

180.000 × 80% = 144.000 euro.

L’acquirente dovrà quindi coprire:

200.000 − 144.000 = 56.000 euro.

Non i 40.000 euro che aveva inizialmente immaginato.

E a questi 56.000 euro andranno aggiunte le spese dell’acquisto.

Le modalità precise con cui la banca determina la base finanziabile dipendono dal prodotto e dai criteri adottati dall’istituto. Questo esempio dimostra perché è rischioso calcolare l’anticipo considerando soltanto il prezzo richiesto dal venditore.

Calcolatore gratuito: quanto anticipo serve per comprare casa?

Vuoi verificare quanto capitale potrebbe servirti? Con il nostro calcolatore puoi inserire:

• Il prezzo dell’immobile.
• Il valore di perizia ipotizzato.
• La percentuale di finanziamento: 80%, 90%, 100% o una percentuale personalizzata.
• Una stima delle spese accessorie.

Il sistema calcolerà il mutuo teorico, la differenza da coprire con risorse proprie e il totale indicativo della liquidità necessaria.

Per prudenza, la simulazione utilizza come base il minore tra il prezzo d’acquisto e il valore di perizia inserito. È una scelta semplificativa per costruire scenari, non una regola contrattuale identica per tutte le banche.

Il calcolatore non costituisce un’offerta di mutuo e non garantisce l’approvazione del finanziamento.

Quali altre spese bisogna considerare oltre all’anticipo?

L’acquisto di una casa comporta diversi costi che vanno valutati prima di assumere impegni economici.

Spese notarili

Il notaio si occupa degli atti e degli adempimenti necessari alla compravendita e, quando previsto, al finanziamento ipotecario. I costi dipendono dall’operazione e devono essere distinti dalle imposte e dalle somme anticipate per gli adempimenti. Leggi anche l’articolo su chi paga le spese notarili.

Imposte sull’acquisto

Le imposte (e le agevolazioni fiscali) cambiano secondo il tipo di venditore, il regime IVA applicabile e la presenza dei requisiti per le agevolazioni prima casa. In particolare, acquistare da un privato e acquistare da un’impresa con vendita soggetta a IVA possono comportare calcoli diversi. Per conoscere l’importo effettivo è opportuno richiedere una simulazione al notaio, utilizzando i dati dell’immobile e della compravendita.

Provvigione immobiliare

Se l’operazione avviene attraverso un’agenzia immobiliare e ricorrono i presupposti per il compenso, occorre considerare la provvigione concordata e l’eventuale IVA. Non esiste una percentuale nazionale obbligatoria uguale per tutte le agenzie. 

Spese bancarie

Possono comprendere istruttoria, perizia, imposta sostitutiva quando applicabile, coperture assicurative richieste e altre voci previste dalle condizioni contrattuali. È importante distinguere i costi che devono essere sostenuti con liquidità propria da quelli eventualmente inclusi nel finanziamento.

Altri costi

Non dimenticare il trasloco, gli eventuali lavori indispensabili, l’arredamento e una riserva per gli imprevisti. Il budget di acquisto non dovrebbe esaurire tutte le risorse disponibili della famiglia.

Un esempio completo: comprare casa a 200.000 euro

Supponiamo che prezzo e valore di perizia siano entrambi pari a 200.000 euro e che l’acquirente abbia stimato, a puro titolo esemplificativo, 10.000 euro di spese aggiuntive.

Le spese di 10.000 euro sono un’ipotesi numerica scelta per illustrare il funzionamento del calcolo: non rappresentano un preventivo medio o una cifra valida per ogni compravendita. Inoltre, il mutuo al 100% potrebbe non essere disponibile per il richiedente o per l’immobile scelto.

Il Fondo di Garanzia Prima Casa può aiutare a ridurre l’anticipo?

In alcune situazioni può agevolare l’accesso al credito. Il Fondo di Garanzia per i Mutui Prima Casa, gestito da Consap, offre una garanzia pubblica sui finanziamenti che rispettano i requisiti previsti.

La disciplina vigente nel novembre 2026 riserva l’accesso a determinate categorie, tra cui giovani sotto i 36 anni, giovani coppie con specifiche caratteristiche, nuclei monogenitoriali con figli minori, conduttori di alloggi di edilizia residenziale pubblica e alcune famiglie numerose.

Dal 3 agosto 2026 sono state introdotte anche specifiche categorie relative a persone con disabilità permanente e familiari conviventi, secondo le condizioni normative.

L’importo del mutuo ammesso al Fondo non può superare 250.000 euro. Per determinate categorie e nel rispetto di specifici requisiti, possono essere previste garanzie pubbliche elevate. Alcune misure risultano prorogate fino al 31 dicembre 2027.

Attenzione: la percentuale della garanzia pubblica non corrisponde alla percentuale di prezzo che la banca è obbligata a finanziare.

Per esempio, una garanzia pubblica dell’80% non significa che il richiedente ottenga automaticamente un mutuo all’80%, né che abbia diritto a ricevere un finanziamento al 100%.

La concessione del mutuo rimane soggetta alla valutazione autonoma della banca. È fondamentale verificare i requisiti aggiornati sul sito ufficiale di Consap e presso una banca aderente.

Conviene richiedere una pre-delibera prima di cercare casa?

La pre-delibera reddituale, quando offerta dalla banca, può aiutare a conoscere anticipatamente la propria capacità indicativa di finanziamento. È utile per orientare la ricerca verso immobili compatibili con le possibilità economiche del richiedente.

Questa però non sostituisce la successiva valutazione dell’immobile e non equivale necessariamente a un mutuo definitivamente approvato. Conoscere in anticipo il proprio budget può comunque essere un vantaggio significativo.

Come risparmiare per l’anticipo della prima casa?

Non esiste una soluzione universale, ma alcune abitudini possono aiutare. Il primo passo consiste nel determinare un obiettivo economico realistico, tenendo conto non soltanto dell’anticipo ma anche dei costi accessori.

Il secondo è costruire un piano di risparmio sostenibile, separando le somme destinate all’acquisto dalla riserva per gli imprevisti. Infine, è utile confrontare più offerte di mutuo, controllando il costo complessivo del finanziamento e non soltanto la percentuale finanziata.

Ricorda che un anticipo più basso comporta generalmente un mutuo più elevato: questo può incidere sulla rata, sugli interessi complessivi e sulla sostenibilità dell’operazione.

Domande frequenti sull’anticipo per comprare casa

Quanto anticipo serve per una casa da 150.000 euro?

Con un mutuo teorico all’80% e un valore di perizia almeno pari al prezzo, l’anticipo sarebbe di 30.000 euro, oltre alle spese. Con un mutuo al 90% sarebbe di 15.000 euro.

Quanto anticipo serve per una casa da 200.000 euro?

Con un mutuo teorico all’80% occorrono 40.000 euro, oltre alle spese, se la banca riconosce come base finanziabile l’intero prezzo.

È obbligatorio avere il 20% di anticipo?

No. L’80% è un limite di finanziamento molto comune, ma alcune banche possono proporre mutui con percentuali superiori, in presenza delle condizioni e delle garanzie necessarie.

Posso ottenere un mutuo al 100% senza risparmi?

Non bisogna confondere la copertura del prezzo con quella di tutte le spese. Anche un mutuo al 100% può lasciare costi da sostenere personalmente.

Se la perizia è più bassa del prezzo cosa succede?

La banca potrebbe riconoscere un finanziamento inferiore a quello inizialmente ipotizzato. L’acquirente dovrebbe quindi valutare come coprire la differenza.

La banca finanzia sempre l’80% del prezzo di vendita?

No. La banca considera la perizia e applica i propri criteri di finanziabilità, oltre a verificare la situazione economica del richiedente.

Il Fondo Consap garantisce un mutuo al 100%?

No. Il Fondo offre una garanzia pubblica secondo specifici requisiti, ma la decisione di concedere il mutuo rimane alla banca.

Conclusione

Prima di acquistare casa è importante capire non soltanto quanto potrebbe finanziare la banca, ma anche quanta liquidità sarà effettivamente necessaria. Un mutuo all’80%, al 90% o al 100% cambia significativamente l’anticipo teorico, ma non elimina le altre spese legate alla compravendita. Il prezzo dell’immobile, la perizia, il finanziamento concesso e i costi accessori devono essere valutati insieme.

Utilizza il nostro calcolatore gratuito per confrontare diversi scenari e preparare un budget più consapevole.

Per approfondire tutti i costi dell’acquisto, consulta anche la nostra guida: Quanti soldi bisogna avere per comprare casa.