Nuda proprietà cosa vuol dire: guida completa

Quando si parla di nuda proprietà ci si riferisce a un concetto giuridico che in questi ultimi anni sta diventando molto rilevante sul mercato immobiliare italiano. Ma cosa significa esattamente? E quali sono i vantaggi e gli svantaggi legati a questa particolare forma di proprietà? Sì, perché quando parliamo di nuda proprietà, parliamo appunto di “proprietà”. Scopriamo cosa significa.

Nuda proprietà cosa vuol dire

Di solito si compra un immobile e lo si USA. Acquisti un appartamento e vai ad abitarci con la famiglia, quindi lo sfrutti (usufrutto). Il proprietario è anche usufruttuario perché le due cose sono legate tra loro. Acquisti e quindi sfrutti. Questo in generale.

Detto molto semplicemente, quando invece, hai la nuda proprietà significa che sei proprietario dell’immobile ma NON PUOI utilizzarlo, quindi non ne hai l’usufrutto. Le due cose sono state separate (concetto giuridico).

Quando si parla di nuda proprietà, sono in gioco due figure ben distinte:

• il nudo proprietario cioè chi possiede materialmente l’immobile e ne è il proprietario;
• l’usufruttuario cioè la persona a cui è stato concesso l’uso dell’immobile e che può goderne i frutti (per questo si dice usufruttuario).

La persona usufruttuaria potrebbe affittare l’appartamento, o immobile, il proprietario no.

Questa separazione dei diritti è regolata dall’articolo 978 e dai successivi  del Codice Civile italiano ed è una soluzione che essere vantaggiosa sia per chi vende che per chi acquista.

Come funziona la nuda proprietà

Il funzionamento della nuda proprietà è piuttosto semplice, come abbiamo visto poco fa. Chi compra la nuda proprietà diventa proprietario dell’immobile, ma non può utilizzarlo. Si tratta di una forma di investimento, ma non solo.

L’usufrutto può essere costituito per diverse modalità:

• a vita. In questo caso l’usufrutto si estingue con la morte dell’usufruttuario. Per esempio, alla morte di mio nonno, la casa in montagna fu divisa equamente tra mio padre e mia zia e l’usufrutto sarebbe stato di mia nonna, finché fosse rimasta in vita. In quel modo avrebbero evitato di dover fare la successione.
• A termine: l’usufrutto ha una durata predefinita (per esempio di 10, 20 o 30 anni).

Nel momento in cui l’usufrutto si estingue, il nudo proprietario acquisisce automaticamente la piena proprietà dell’immobile, senza dover effettuare ulteriori pagamenti (come nel caso della successione). Questo passaggio si chiama “consolidamento della proprietà“.

Vantaggi dell’acquisto in nuda proprietà

Acquistare un immobile in nuda proprietà può presentare diversi vantaggi interessanti tra cui:

• un prezzo ridotto. Di solito la nuda proprietà viene venduta a un prezzo d’acquisto ridotto proprio perché l’acquirente non ne può disporre, Di solti si parla di una riduzione che va dal 30% al 70%. Percentuale che varia in base al tipo di usufrutto (durata, età dell’usufruttuario, ecc.);
• investimento a lungo termine, difatti non ne puoi disporre subito. Può però dimostrarsi un modo efficace per costruirsi un patrimonio immobiliare;
• vantaggi fiscali: sia le imposte di registro che quelle catastali e ipotecarie si calcolano sul valore della nuda proprietà (quindi molto inferiori) a quando si acquista un immobile con la piena proprietà;
• nessuna spesa di gestione. Questo perché durante tutto il periodo dell’usufrutto è effettivamente chi USA la proprietà a dover pagare le spese di ordinaria manutenzione, le utente e anche le imposte, come per esempio l’IMU.

Prova a considerare soltanto le imposte/tasse che paghi per la successione, prima di un nonno, poi dell’altra. Se alla scomparsa dell’uno, la proprietà viene trasferita ai figli con usufrutto della persona che è rimasta, quando non ci sarà più la nuda proprietà verrà riunita all’usufrutto senza altre spese. Purtroppo, sono discorsi che non è bello fare, ma che in alcune occasioni sono più che necessari.

Svantaggi e rischi

Come ogni investimento anche l’acquisto della nuda proprietà presenta alcuni svantaggi ed espone a rischi. Ecco quali:

• liquidità bloccata. Il capitale investito rimane immobilizzato per tutta la durata dell’usufrutto. Questo però dovrebbe essere stato considerato ben prima dell’acquisto;
• impossibilità di utilizzo. Anche questo svantaggio è ben noto e chiunque faccia una simile operazione sa di non poter abitare nell’immobile, né affittarlo fino all’estinzione dell’usufrutto;
• rischio di deterioramento. Questo è un rischio che non è possibile calcolare in prima battuta.  L’usufruttuario potrebbe mantenere l’immobile in ottime condizioni oppure lasciarlo deteriorare diminuendone il valore;
• incertezza temporale. Solo se si parla di usufrutto è vitalizio dato che non si può prevedere con certezza quando si avrà la piena disponibilità. È il caso in cui, ad esempio, la casa viene intestata ai figli con usufrutto del genitore fino alla sua morte.

Vendere la nuda proprietà

Conviene vendere una nuda proprietà? In alcuni casi può essere conveniente, come tutte le cose. Le persone anziane sono quelle che potrebbero avere il maggior interesse a vendere la nuda proprietà. Ecco per quali motivi:

• ottenere liquidità immediata mantenendo il diritto di abitare nella propria casa. Chi vende diventa usufruttuario trasferendo la proprietà all’acquirente.
• ridurre l’asse ereditario e pianificare la successione. Come ti dicevo che ha fatto mia nonna;
• non avere preoccupazioni economiche. Una persona anziana con difficoltà economiche, può continuare a vivere nella propria abitazione pur avendola venduta, e fino alla sua scomparsa, godendo però della liquidità che la vendita le ha garantito.

“Il venditore che mantiene l’usufrutto può continuare a vivere nell’immobile a vita o per un periodo determinato, senza pagare affitto e beneficiando della liquidità ottenuta dalla vendita.”

Come si calcola il valore della nuda proprietà

Il valore viene calcolato sottraendo il valore dell’usufrutto dal valore di piena proprietà dell’immobile. Per determinare il valore dell’usufrutto si utilizzano tabelle specifiche che tengono conto dell’età dell’usufruttuario (nel caso di usufrutto vitalizio) o degli anni di durata (nel caso di usufrutto a termine).

Generalmente, più l’usufruttuario è giovane o più lunga è la durata dell’usufrutto, minore sarà il valore della nuda proprietà. Nel caso di persone anziane, con usufrutto a vita, il valore della nuda proprietà sarà maggiore perché le potenzialità di vita saranno inferiori.

Hai bisogno di consulenza sulla nuda proprietà?

La nuda proprietà è uno strumento complesso che richiede un’attenta valutazione caso per caso. Se stai considerando di acquistare o vendere un immobile in nuda proprietà, è fondamentale affidarsi a professionisti del settore che possano guidarti nella scelta migliore per le tue esigenze.

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In conclusione

La nuda proprietà è una soluzione immobiliare che può offrire opportunità interessanti sia per chi acquista che per chi vende. L’acquirente può beneficiare di un prezzo vantaggioso e di un investimento a lungo termine, mentre il venditore ottiene liquidità immediata mantenendo il diritto di abitare nella propria casa.

Tuttavia, è essenziale aver compreso quali sono i vantaggi e gli svantaggi per entrambe le parti in modo da sapere cosa aspettarsi dalla transazione immobiliare.