Una parete realizzata in una posizione leggermente diversa dal progetto originale, una finestra modificata durante i lavori, un tramezzo spostato oppure una vecchia difformità edilizia mai regolarizzata.
Situazioni di questo tipo possono emergere quando si decide di vendere un immobile, avviare una ristrutturazione o richiedere un mutuo.
Il Decreto Salva Casa è stato introdotto per semplificare alcuni aspetti della normativa edilizia italiana e facilitare, in presenza dei requisiti previsti dalla legge, la regolarizzazione di determinate difformità, ma cosa si può effettivamente sanare? Quali sono le nuove tolleranze costruttive? E quali interventi continuano a essere considerati abusivi?
Vediamo cosa prevede la normativa, quali opportunità offre ai proprietari e quali verifiche sono necessarie prima di presentare una pratica edilizia.
Che cos’è il Decreto Salva Casa?
Il Decreto Salva Casa è il nome comunemente utilizzato per indicare il Decreto-Legge 29 maggio 2024, n. 69, convertito con modificazioni nella Legge 24 luglio 2024, n. 105 (trovi tutti i riferimenti normativi alla fine dell’articolo).
Il provvedimento è intervenuto su numerose disposizioni del DPR 380/2001, conosciuto come Testo Unico dell’Edilizia. Le modifiche riguardano principalmente:
- La verifica dello stato legittimo degli immobili.
- Le tolleranze costruttive ed esecutive.
- La regolarizzazione di determinate difformità edilizie.
- Il cambio di destinazione d’uso.
- Il recupero dei sottotetti.
- Alcuni requisiti dimensionali per l’agibilità.
- Le opere realizzabili in edilizia libera.
La legge di conversione è entrata in vigore il 28 luglio 2024. Il Ministero delle Infrastrutture ha successivamente pubblicato, il 30 gennaio 2025, linee guida interpretative per facilitarne l’applicazione.
Le linee guida costituiscono un importante riferimento operativo, ma non sostituiscono la legge né hanno autonomamente valore normativo vincolante.
Il Decreto Salva Casa è un condono edilizio?
Questa è una delle domande più frequenti. La risposta è no: il Decreto Salva Casa non introduce un condono edilizio generalizzato.
Il condono edilizio è uno strumento straordinario previsto da specifiche leggi, che può consentire di regolarizzare determinate opere abusive in presenza delle condizioni stabilite dal legislatore.
Il Decreto Salva Casa introduce invece nuove semplificazioni e modifica le procedure ordinarie di regolarizzazione di alcune difformità. Non permette quindi di sanare qualsiasi costruzione abusiva semplicemente pagando una sanzione.
Per esempio, un piccolo scostamento dimensionale rispetto a un progetto autorizzato potrebbe rientrare nelle tolleranze previste dalla legge. Una costruzione interamente realizzata senza titolo edilizio, invece, non diventa automaticamente regolare grazie al decreto.
La possibilità di regolarizzare un intervento dipende sempre dalla natura della violazione, dalla normativa applicabile e dalle caratteristiche dell’immobile.
Quali difformità edilizie si possono regolarizzare?
Il Decreto Salva Casa interviene su situazioni differenti, che è importante non confondere.
Non tutte queste situazioni costituiscono necessariamente una sanatoria. Le tolleranze edilizie, quando effettivamente riconosciute dalla legge, non sono considerate violazioni edilizie.
Le nuove tolleranze costruttive: cosa cambia?
Una delle novità più conosciute del Decreto Salva Casa riguarda le tolleranze costruttive.
Le tolleranze individuano determinati scostamenti tra quanto autorizzato nel progetto e quanto effettivamente realizzato.
L’articolo 34-bis del DPR 380/2001 prevede ordinariamente una tolleranza del 2% per specifici parametri edilizi.
Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 sono stati introdotti limiti differenziati, calcolati in funzione della superficie utile dell’unità immobiliare.
La tolleranza non riguarda soltanto le dimensioni generali, ma i parametri espressamente previsti dall’articolo 34-bis, come altezza, distacchi, cubatura e superficie coperta.
Il calcolo deve essere effettuato da un tecnico, considerando le disposizioni applicabili e le modalità previste dalla legge. Non costituisce un’autorizzazione a costruire oggi con dimensioni superiori a quelle consentite.
Un esempio pratico
Immaginiamo un appartamento con una superficie utile di 90 metri quadrati, realizzato prima della data prevista dalla normativa. L’immobile rientra nella fascia che prevede una tolleranza del 5%.
Questo significa che determinati scostamenti rispetto ai parametri progettuali possono essere considerati tollerabili entro i limiti previsti. Non significa, però, che sia automaticamente consentito aggiungere il 5% di superficie all’appartamento o che qualsiasi abuso di pari dimensione sia regolare.
Occorre sempre individuare il parametro interessato e verificare le condizioni normative.
Cosa sono le tolleranze esecutive?
Accanto alle tolleranze costruttive esistono quelle esecutive, che riguardano alcune irregolarità di limitata entità verificatesi durante la realizzazione delle opere.
Tra gli esempi, nei casi previsti dalla legge, possono rientrare alcune modifiche di minima entità alle finiture, piccole irregolarità geometriche e differenti collocazioni di impianti o opere interne.
Il decreto ha ampliato, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, le ipotesi di tolleranza esecutiva, includendo a determinate condizioni alcune difformità relative a muri interni, aperture e altri elementi non strutturali.
Non è quindi sufficiente che una modifica sia piccola per considerarla automaticamente tollerata. Un tecnico deve verificarne la natura, la data di realizzazione e il rispetto dei requisiti previsti dalla normativa.
Come funziona la sanatoria edilizia semplificata?
Un’altra novità importante è l’introduzione dell’articolo 36-bis del Testo Unico dell’Edilizia. La disposizione disciplina l’accertamento di conformità per alcune ipotesi di parziale difformità e variazione essenziale.
Prima del Decreto Salva Casa, la cosiddetta doppia conformità rappresentava uno degli ostacoli principali alla regolarizzazione di molti interventi edilizi.
In generale, era necessario dimostrare che l’opera rispettasse sia la disciplina vigente al momento della realizzazione sia quella vigente alla presentazione della domanda. Per le situazioni disciplinate dal nuovo articolo 36-bis, il legislatore ha introdotto un criterio diverso.
Che cosa significa conformità urbanistica ed edilizia?
Per le fattispecie ammesse alla procedura semplificata, occorre verificare:
- Conformità urbanistica: l’intervento deve rispettare la disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda.
- Conformità edilizia: devono essere soddisfatti i requisiti della disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’intervento.
Questo meccanismo non si applica indistintamente a tutti gli abusi.
Per l’assenza del titolo edilizio o le ipotesi di totale difformità che rientrano nell’articolo 36 rimane applicabile il relativo regime di accertamento di conformità.
Esempio: una modifica interna mai regolarizzata
Un proprietario scopre che, durante una ristrutturazione eseguita anni prima, sono stati realizzati interventi non corrispondenti al titolo edilizio. La modifica potrebbe essere una semplice tolleranza esecutiva, una difformità sanabile mediante SCIA oppure una violazione di maggiore rilevanza.
Per stabilirlo occorre verificare il progetto autorizzato, la data dei lavori e le caratteristiche dell’intervento.
Se la situazione rientra nell’articolo 36-bis e soddisfa i requisiti previsti, il proprietario può valutare con un tecnico la presentazione della pratica di regolarizzazione.
Quanto costa una sanatoria con il Decreto Salva Casa?
Non esiste una tariffa unica valida per tutti gli immobili. Il costo complessivo dipende dalla procedura applicabile e può comprendere la prestazione professionale del tecnico, gli eventuali diritti amministrativi comunali, le sanzioni o oblazioni previste dalla normativa e gli eventuali lavori necessari.
L’articolo 36-bis prevede specifiche modalità di determinazione delle somme dovute, che variano secondo la fattispecie e possono dipendere anche dall’incremento del valore venale dell’immobile.
Le somme previste dalla legge possono arrivare, nelle ipotesi disciplinate, fino a 30.984 euro. Questo importo non rappresenta una cifra fissa né il costo massimo complessivo di qualsiasi regolarizzazione.
La verifica dei costi va quindi effettuata sul singolo immobile, prima di avviare la procedura.
Quanto tempo occorre per ottenere una sanatoria?
Le tempistiche dipendono dalla tipologia di pratica e dalla presenza di eventuali vincoli. Nell’articolo 36-bis sono previsti termini differenti per il permesso di costruire in sanatoria e per la SCIA in sanatoria.
In particolare, la legge disciplina termini di 45 giorni per alcune domande di permesso in sanatoria e di 30 giorni per le verifiche relative alla SCIA. Tuttavia, non sarebbe corretto affermare che ogni domanda sia automaticamente approvata dopo 30 o 45 giorni.
Il decorso dei termini, le eventuali richieste istruttorie e gli effetti del silenzio amministrativo devono essere valutati secondo la specifica procedura. La presenza di vincoli può comportare ulteriori passaggi.
Il Decreto Salva Casa semplifica il cambio di destinazione d’uso?
Sì. Il decreto ha modificato l’articolo 23-ter del DPR 380/2001, introducendo nuove possibilità di mutamento della destinazione d’uso delle singole unità immobiliari.
Per esempio, in determinate condizioni può essere possibile trasformare un’unità destinata a ufficio in abitazione. Le semplificazioni riguardano sia alcuni cambi all’interno della stessa categoria funzionale, sia determinati passaggi tra categorie differenti.
Nel secondo caso assumono particolare rilievo l’ubicazione dell’immobile, le condizioni previste dalla disciplina comunale e il rispetto delle normative di settore.
La procedura edilizia dipende inoltre dalla presenza o dall’assenza di lavori. Il cambio di destinazione d’uso non è quindi diventato libero in qualsiasi immobile e in qualsiasi zona.
Il Decreto Salva Casa permette di trasformare una taverna in abitazione?
La questione interessa molti proprietari di immobili dotati di taverna, cantina o seminterrato. Il Decreto Salva Casa non attribuisce automaticamente una destinazione abitativa a questi locali.
Occorre verificare la loro destinazione legittima, i requisiti igienico-sanitari e le disposizioni regionali e comunali applicabili. In alcune Regioni, come la Lombardia, esistono anche norme specifiche sul recupero dei vani seminterrati.
Per approfondire, leggi anche il nostro articolo Quando una taverna è abitabile? Requisiti, normative e cambio di destinazione d’uso e l’articolo su taverne, cantine e locale hobby.
Altezza minima delle abitazioni: cosa prevede il Salva Casa?
Tra le novità del decreto vi sono alcune deroghe relative ai requisiti dimensionali degli ambienti abitativi.
La regola ordinaria, contenuta nel DM 5 luglio 1975, prevede un’altezza minima di 2,70 metri per i principali locali abitabili, con valori differenti per determinati ambienti accessori e particolari situazioni.
Il Decreto Salva Casa ha introdotto nell’articolo 24 del DPR 380/2001 la possibilità, a precise condizioni, di asseverare la conformità igienico-sanitaria ai fini dell’agibilità anche per locali con altezza interna fino a 2,40 metri.
La norma riguarda inoltre, in specifiche condizioni, alloggi di superficie ridotta.
Questi valori non rappresentano nuovi requisiti minimi generalizzati.
La deroga richiede, tra l’altro, il rispetto del requisito di adattabilità previsto dalla normativa sull’eliminazione delle barriere architettoniche e delle ulteriori condizioni indicate nell’articolo 24, commi 5-bis e 5-ter.
Rimangono applicabili gli altri requisiti igienico-sanitari previsti dalla normativa. Non è quindi corretto sostenere che qualsiasi locale alto 2,40 metri possa diventare automaticamente un’abitazione.
Il Decreto Salva Casa permette il recupero dei sottotetti?
Il provvedimento ha introdotto disposizioni per facilitare determinati interventi di recupero dei sottotetti esistenti. L’obiettivo è incentivare il riutilizzo del patrimonio edilizio, limitando il consumo di nuovo suolo.
Il recupero può essere ammesso, secondo le disposizioni e le procedure regionali, anche in alcune situazioni nelle quali non è possibile rispettare le distanze minime attualmente previste tra gli edifici e dai confini.
La deroga richiede però specifiche condizioni, tra cui il rispetto delle distanze vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio e dei limiti stabiliti dalla normativa. Restano inoltre rilevanti gli eventuali vincoli e le regole regionali sul recupero abitativo dei sottotetti.
Anche in questo caso, non tutti i sottotetti possono essere trasformati in mansarde abitabili.
Vetrate panoramiche, tende e pergole: cosa si può realizzare senza permesso?
Il Decreto Salva Casa è intervenuto anche sull’articolo 6 del Testo Unico dell’Edilizia, dedicato agli interventi eseguibili in attività edilizia libera.
Le modifiche riguardano, fra l’altro, determinate vetrate panoramiche amovibili e trasparenti, conosciute come VEPA, e alcune opere per la protezione dal sole e dagli agenti atmosferici.
Tra queste possono rientrare tende da sole, tende a pergola e determinate strutture bioclimatiche. È fondamentale, però, rispettare i requisiti previsti dalla legge.
Le opere non devono trasformarsi, per esempio, nella creazione di nuovi volumi o spazi stabilmente chiusi quando ciò non è consentito. Restano applicabili anche le normative di settore, le eventuali autorizzazioni richieste dai vincoli e le disposizioni a tutela dei diritti dei terzi.
Il Decreto Salva Casa facilita la vendita di un immobile?
Le novità normative possono essere utili quando emergono irregolarità edilizie durante la preparazione di una compravendita. Un immobile può presentare differenze tra lo stato effettivo e quanto riportato nei progetti depositati in Comune.
In alcune situazioni, queste difformità possono rendere più complessa la vendita, richiedere approfondimenti da parte dei tecnici o creare difficoltà nella concessione di un mutuo.
Il Decreto Salva Casa può contribuire a risolvere determinati problemi, ma non elimina la necessità di verificare la regolarità dell’immobile.
Quali documenti controllare prima di vendere?
Prima di mettere in vendita una casa è opportuno verificare la documentazione disponibile e, quando necessario, incaricare un professionista per effettuare i controlli urbanistici ed edilizi.
Fra i documenti e gli elementi da esaminare rientrano i titoli edilizi, gli eventuali provvedimenti in sanatoria, gli elaborati progettuali, la planimetria catastale e la documentazione relativa all’agibilità.
È importante ricordare che conformità catastale e conformità urbanistico-edilizia non sono la stessa cosa. Una planimetria catastale aggiornata non dimostra, da sola, che tutte le opere presenti nell’immobile siano state regolarmente autorizzate.
In vista della vendita, è quindi consigliabile accertare eventuali difformità prima che emergano durante la trattativa.
Come sapere se il proprio immobile rientra nel Decreto Salva Casa?
Il primo passo consiste nel ricostruire la situazione documentale dell’edificio. Un tecnico abilitato, come un geometra, architetto o ingegnere, può effettuare un accesso agli atti comunali, confrontare i progetti autorizzati con lo stato effettivo dei locali e individuare eventuali irregolarità.
Successivamente potrà verificare se la situazione rientra nelle tolleranze edilizie, se è possibile presentare una pratica di regolarizzazione o se sono necessari interventi differenti.
La valutazione deve tenere conto anche delle eventuali norme regionali, delle previsioni urbanistiche comunali e dei vincoli presenti sull’immobile.
Domande frequenti sul Decreto Salva Casa
Il Decreto Salva Casa è ancora in vigore nel 2026?
Sì. Le disposizioni introdotte dal decreto e dalla legge di conversione hanno modificato il Testo Unico dell’Edilizia e continuano a costituire parte della disciplina applicabile, tenendo conto degli eventuali successivi aggiornamenti normativi.
Si può sanare una veranda abusiva?
Non automaticamente. Occorre verificare quando è stata realizzata, se ha creato nuova superficie o volume, quale titolo edilizio fosse necessario e se esistano i requisiti per una regolarizzazione.
Il Decreto Salva Casa permette di sanare un abuso edilizio commesso molti anni fa?
L’età dell’abuso, da sola, non è sufficiente a renderlo sanabile. Sono determinanti la tipologia di difformità, la documentazione disponibile e le condizioni previste dalla normativa.
È necessario rivolgersi a un geometra o a un architetto?
Per verificare lo stato legittimo dell’immobile, asseverare determinate tolleranze e predisporre le pratiche edilizie previste dalla normativa è necessario l’intervento di un professionista abilitato, competente per la specifica attività.
Basta pagare una multa per rendere regolare un immobile?
No. Il pagamento di una sanzione non sostituisce i requisiti necessari per ottenere una sanatoria e non rende automaticamente legittima qualsiasi costruzione.
Le regole sono identiche in tutti i Comuni italiani?
Il decreto contiene disposizioni nazionali, ma l’applicazione concreta deve tenere conto anche della legislazione regionale, degli strumenti urbanistici comunali e delle eventuali discipline di settore.
Conclusione: un’opportunità per regolarizzare, non una sanatoria automatica
Il Decreto Salva Casa rappresenta un intervento importante nella disciplina edilizia italiana.
Le modifiche introdotte consentono di affrontare con procedure semplificate determinate difformità, riconoscere tolleranze costruttive ed esecutive e valutare nuove possibilità di recupero e utilizzo degli immobili.
Per i proprietari può rappresentare un’opportunità, soprattutto quando si prepara una vendita, si affronta una ristrutturazione oppure si scoprono irregolarità risalenti a precedenti interventi.
Tuttavia, ogni immobile presenta caratteristiche specifiche e non tutte le situazioni possono essere regolarizzate.
La scelta più prudente è verificare la documentazione edilizia prima di eseguire lavori o avviare una compravendita, affidandosi a un tecnico abilitato per individuare la procedura corretta.
Fonti ufficiali per l’articolo
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