Affitto con riscatto: cos’è, come funziona, a chi conviene e come ottenerlo

Con l’espressione affitto con riscatto si indicano comunemente formule che permettono di utilizzare subito un immobile e di acquistarne la proprietà in un momento successivo.

Una delle formule disciplinate espressamente dalla legge italiana è il rent to buy, introdotto dal cosiddetto Decreto Sblocca Italia.

Nel rent to buy il proprietario concede immediatamente l’utilizzo dell’immobile al futuro possibile acquirente. Quest’ultimo versa periodicamente un canone e, entro il termine stabilito nel contratto, ha il diritto di decidere se acquistare la casa.

Se decide di comprarla, una parte delle somme già versate viene imputata al prezzo di vendita secondo quanto stabilito nel contratto. In altre parole: prima utilizzi la casa, poi puoi decidere di acquistarla.

Affitto con riscatto e rent to buy sono la stessa cosa?

Nel linguaggio comune le due espressioni vengono spesso utilizzate come sinonimi, ma è bene fare una distinzione.

“Affitto con riscatto” è un’espressione generica che può essere utilizzata per indicare diverse formule contrattuali attraverso le quali l’utilizzo dell’immobile viene collegato a una futura compravendita.

Il rent to buy, invece, è specificamente disciplinato dall’articolo 23 del Decreto Legge 133/2014, convertito nella Legge 164/2014.

Esistono inoltre altre soluzioni contrattuali, come la locazione collegata a un preliminare di vendita o formule nelle quali l’acquisto futuro può essere impostato in maniera differente. Per questo motivo, se trovi un annuncio con la scritta “affitto con riscatto”, non dare per scontato come funzionerà il contratto.

La prima domanda da fare è: “Quale formula contrattuale viene proposta?”

Come funziona l’affitto con riscatto

Per capire il meccanismo prendiamo l’esempio del rent to buy. Il contratto prevede sostanzialmente due fasi. Ti spiego come funziona.

1. Entri subito nell’immobile

Il proprietario rimane proprietario della casa, ma ti permette di utilizzarla. Tu inizi a versare il canone previsto dal contratto mese dopo mese.

2. Puoi acquistare la casa successivamente

Nel contratto viene stabilito un termine entro il quale potrai esercitare il diritto di acquistare l’immobile. Se decidi di procedere, una parte dei canoni che hai già versato viene detratta dal prezzo secondo quanto pattuito inizialmente. La proprietà della casa passa però soltanto con il successivo atto di compravendita.

Come viene calcolato il canone dell’affitto con riscatto

Questa è una delle caratteristiche più importanti da comprendere per non avere sorprese. Nel rent to buy il pagamento periodico viene normalmente distinto in due componenti:

• una parte rappresenta il corrispettivo per l’utilizzo della casa;
• una parte viene imputata al futuro prezzo di acquisto.

Queste due quote devono essere definite nel contratto iniziale. Facciamo un esempio puramente indicativo. Immaginiamo una casa del valore concordato di 200.000 euro. Le parti stabiliscono un canone mensile di 1.000 euro, composto da:

• 600 euro per l’utilizzo dell’immobile;
• 400 euro da imputare al prezzo della casa.

Dopo tre anni saranno stati versati complessivamente 36.000 euro. Di questi:

• 21.600 euro avranno remunerato l’utilizzo della casa;
• 14.400 euro saranno stati imputati al prezzo secondo il nostro esempio.

Se il futuro acquirente decide di comprare, il conteggio del prezzo residuo terrà quindi conto della quota stabilita contrattualmente come acconto sul prezzo. Non bisogna quindi pensare che tutto ciò che viene pagato mensilmente venga automaticamente sottratto dal prezzo della casa. Dipende da ciò che è stato stabilito nel contratto.

Difatti, anche se questo è corretto a termini di legge, puoi riuscire a trovare un compromesso con il venditore che potrebbe conteggiarti tutto come prezzi della casa nel caso tu non debba “riflettere o decidere in seguito” se acquistare o meno la casa. Non lo dico tanto per dire, ma perché a me è realmente accaduto con u costruttore da cui anni fa acquistai un appartamento. Firmammo un accordo tra le parti che venne regolarmente registrato e ogni mio canone fu integralmente utilizzato per il prezzo della casa.

Qualcuno dice che si trattato di sfortuna e che non accade mai… però se una volta è accaduto c’è un precedente… quindi forse… può accadere di nuovo (era però un costruttore, non un privato).

Sei obbligato a comprare la casa

Nel rent to buy disciplinato dall’articolo 23, il conduttore dispone di un diritto di acquistare l’immobile entro il termine previsto. Questo significa che la fase dell’acquisto può anche non avvenire. È un aspetto fondamentale.

Il contratto deve inoltre indicare quale parte della componente imputata al prezzo debba essere restituita dal proprietario nel caso in cui il conduttore non eserciti il diritto di acquistare. Proprio perché possono esistere formule contrattuali differenti, è importante verificare attentamente cosa si sta firmando.

Il proprietario può decidere di non vendere più

Se è stato stipulato correttamente un contratto di rent to buy, il proprietario si assume gli obblighi previsti dal contratto e non può semplicemente comportarsi come se l’accordo non esistesse. Uno degli aspetti più importanti della disciplina del rent to buy è infatti la possibilità di trascrivere il contratto nei registri immobiliari.

La trascrizione offre una tutela molto importante al futuro acquirente nei confronti di determinate vicende successive relative all’immobile. Per questo è consigliabile non affrontare un’operazione di questo tipo limitandosi a un accordo privato generico scaricato da Internet. Il contratto deve essere costruito con grande attenzione.

Quanto dura un affitto con riscatto

Non esiste una durata standard valida per qualsiasi accordo. Sono le parti a stabilire nel contratto il periodo durante il quale il futuro acquirente potrà utilizzare l’immobile e il termine entro cui potrà esercitare il proprio diritto di acquisto.

La durata va quindi valutata tenendo conto soprattutto del motivo per cui si sceglie questa soluzione. Se l’obiettivo è arrivare tra qualche anno a ottenere un mutuo, per esempio, bisogna chiedersi realisticamente quanto tempo sarà necessario per migliorare la propria situazione finanziaria.

Perché scegliere l’affitto con riscatto

La ragione principale è semplice: comprare casa subito non è sempre possibile. Potresti avere un buon reddito ma non disporre ancora della liquidità necessaria oppure essere un lavoratore autonomo e voler consolidare la tua situazione reddituale prima di richiedere il mutuo. Potresti aver appena iniziato un nuovo lavoro oppure potresti semplicemente aver bisogno di qualche anno per accumulare maggiore capitale.

L’affitto con riscatto può creare una fase intermedia tra essere in affitto e diventare proprietario. 

A chi conviene l’affitto con riscatto?

Può essere interessante soprattutto per chi:

• vuole acquistare casa ma non dispone ancora di sufficiente liquidità;
• pensa di poter ottenere un mutuo in futuro ma non nell’immediato;
• vuole bloccare oggi le condizioni economiche della futura compravendita;
• ha bisogno di tempo per vendere un altro immobile;
• prevede un miglioramento della propria situazione finanziaria;
• desidera vivere subito nella casa che vorrebbe acquistare.

Può essere interessante anche per il proprietario. Un venditore che non riesce a trovare immediatamente un acquirente può infatti ampliare la platea dei potenziali interessati e ricevere nel frattempo i pagamenti previsti dal contratto.

A chi NON conviene

Non è automaticamente la soluzione migliore per chiunque non riesca a ottenere un mutuo oggi. Questo è probabilmente il punto più importante dell’intero articolo.

Se la banca non ti concede un mutuo perché la tua situazione finanziaria è destinata con buone probabilità a migliorare, il rent to buy può avere una logica, ma se il problema è strutturale, per esempio il prezzo dell’immobile è nettamente superiore alla tua reale capacità economica, rimandare l’acquisto di qualche anno potrebbe non risolverlo.

Prima di firmare bisogna quindi domandarsi: alla fine del periodo sarò realisticamente in grado di pagare il prezzo residuo?

Se la risposta è molto incerta, bisogna fare particolare attenzione. Rischieresti di perdere soldi inutilmente (se non altro quelli imputati all’affitto).

Serve comunque un mutuo alla fine?

Dipende da quanta parte del prezzo sarai in grado di pagare con risorse proprie. Molti acquirenti utilizzano l’affitto con riscatto proprio per guadagnare tempo prima di richiedere un mutuo e avere almeno il 20% di liquidità (come sai la maggior parte dei mutui danno fino all’80% del valore dell’immobile).

Facciamo un esempio. Prezzo della casa: 200.000 euro. Dopo alcuni anni, tra somme iniziali e quote dei canoni imputate al prezzo, hai già accumulato: 30.000 euro. Al momento dell’acquisto rimangono: 170.000 euro da dare al venditore

Se non disponi di questa cifra, dovrai trovare le risorse necessarie, eventualmente anche attraverso un mutuo.

Ed è qui che bisogna evitare un errore piuttosto comune.

Il rent to buy garantisce che la banca concederà il mutuo?

No, assolutamente. Avere un contratto di affitto con riscatto non obbliga una banca a concederti successivamente un mutuo. La banca valuterà la richiesta in base alle proprie regole, alla tua situazione reddituale e patrimoniale, al merito creditizio e alle caratteristiche dell’operazione nel momento in cui presenterai la domanda.

Per questo, se sai già che alla fine avrai bisogno di un finanziamento, è prudente fare una valutazione della propria situazione prima ancora di iniziare il rent to buy. Non hai bisogno della certezza assoluta di ciò che accadrà fra tre o cinque anni, nessuno può averla, ma devi almeno sapere se il progetto appare economicamente realistico.

Come, ad esempio, dovresti considerare se sarai in grado di pagare i canoni, che di solito, con l’affitto a riscatto, sono più alti di un normale affitto.

Come ottenere una casa con affitto a riscatto

Arriviamo alla domanda pratica: come si trova un affitto con riscatto? Non esiste una procedura attraverso la quale puoi obbligare un proprietario a concederti questa formula. L’affitto con riscatto nasce da un accordo tra proprietario e futuro acquirente.

Puoi quindi:

• cercare annunci che riportano espressamente “affitto con riscatto” o “rent to buy”;
• chiedere alle agenzie immobiliari se dispongono di immobili acquistabili con questa formula;
• proporre questa possibilità al proprietario di una casa in vendita;
• chiedere all’intermediario se il venditore prenderebbe in considerazione un acquisto differito.

Questo significa che anche una casa pubblicizzata con una normale vendita potrebbe, teoricamente, diventare oggetto di una trattativa per un rent to buy, se il proprietario è disponibile e le parti trovano un accordo. Naturalmente il venditore non è obbligato ad accettare e di certo non lo farà se ha bisogno di vendere la casa per, a sua volta, comprarne un’altra per cui gli serve liquidità.

Sarà più facile che il proprietario sia disponibile se è un immobile che ha ereditato o che aveva a reddito, ma cerchiamo di capire meglio quali opportunità potresti avere. 

Come convincere un proprietario ad accettare l’affitto con riscatto?

Dal punto di vista del proprietario esiste una domanda molto semplice: “Perché dovrei aspettare anni per vendere la mia casa se posso venderla subito?” La proposta deve quindi avere un senso anche per lui. Può essere più interessante, per esempio, quando:

• l’immobile è sul mercato da tempo;
• il proprietario non ha necessità immediata di incassare l’intero prezzo;
• il potenziale acquirente offre sufficienti garanzie;
• il contratto definisce con precisione tempi e condizioni;
• l’importo dei canoni è interessante;
• la futura compravendita viene impostata in maniera chiara fin dall’inizio.

Non esiste però una formula magica. L’affitto con riscatto è una negoziazione e deve essere conveniente, o almeno accettabile, per entrambe le parti.

Cosa bisogna stabilire prima di firmare?

Un buon contratto deve essere molto preciso. Tra gli aspetti da definire ci sono:

Il prezzo futuro della casa

Bisogna stabilire il prezzo al quale l’immobile potrà essere acquistato secondo quanto previsto dall’accordo.

La durata

Deve essere chiaro entro quando potrà essere esercitato il diritto di acquisto.

Il canone

Bisogna stabilire quanto verrà versato periodicamente.

La quota destinata all’utilizzo

È la parte del canone corrisposta per poter utilizzare l’immobile.

La quota imputata al prezzo

È la parte che viene considerata ai fini del futuro acquisto.

Cosa succede se non compri

Bisogna stabilire chiaramente le conseguenze della mancata conclusione dell’acquisto e il trattamento delle somme versate, nel rispetto della disciplina applicabile.

Cosa succede se non vengono pagati i canoni

La legge disciplina anche l’ipotesi di inadempimento. Per il rent to buy, il contratto si risolve in caso di mancato pagamento di un numero di canoni, anche non consecutivi, stabilito dalle parti ma non inferiore a un ventesimo del numero complessivo dei canoni.

È quindi un contratto che merita molta più attenzione di un semplice accordo del tipo “paghi l’affitto e poi vedremo”.

Cosa succede se alla fine non compro?

Dipende innanzitutto dalla formula contrattuale utilizzata. Nel rent to buy, se il conduttore non esercita il diritto di acquistare, il proprietario ha diritto alla restituzione dell’immobile. Per quanto riguarda invece le somme imputate al prezzo, il contratto deve indicare quale quota il proprietario sarà tenuto a restituire. Questo è uno dei motivi per cui devi sapere prima, e non alla fine, cosa accadrà al denaro che stai versando.

Cosa succede se smetto di pagare?

La normativa sul rent to buy prevede la possibilità di risoluzione del contratto per mancato pagamento nei limiti stabiliti dalla legge. In caso di risoluzione dovuta all’inadempimento del conduttore, il proprietario ha diritto alla restituzione dell’immobile e, salvo diversa previsione contrattuale, può acquisire i canoni secondo quanto previsto dalla disciplina applicabile.

Prima di sottoscrivere l’accordo è quindi fondamentale conoscere esattamente le conseguenze di un eventuale inadempimento.

Chi è proprietario durante il rent to buy?

Fino alla compravendita definitiva, il proprietario rimane il concedente. Il futuro acquirente utilizza l’abitazione, ma non ne diventa proprietario semplicemente pagando i canoni. La proprietà viene trasferita soltanto quando viene effettivamente conclusa la compravendita.

Questo significa che rent to buy e mutuo sono due cose completamente diverse: con il mutuo acquisti subito la proprietà della casa e restituisci alla banca il finanziamento, con il rent to buy utilizzi prima l’immobile e l’eventuale acquisto avviene successivamente.

Chi paga le spese durante l’affitto con riscatto?

La gestione delle spese deve essere valutata attentamente nel contratto e in base alla disciplina applicabile. Il Consiglio Nazionale del Notariato distingue, nel rent to buy, gli obblighi relativi al proprietario da quelli collegati all’utilizzo dell’immobile da parte del conduttore. Anche le imposte e gli oneri connessi all’immobile devono quindi essere esaminati caso per caso.

Per spese condominiali, manutenzione ordinaria e straordinaria, tributi e altri costi è importante evitare accordi vaghi. “Poi vedremo chi paga” non è una buona clausola contrattuale e apre la strada a problemi e discussioni.

Quali sono i vantaggi dell’affitto con riscatto

Per il futuro acquirente i principali vantaggi possono essere:

• entrare subito nell’immobile;
• rinviare il momento in cui serve finanziare l’intero acquisto;
• accumulare nel tempo una parte del prezzo;
• avere più tempo per migliorare la propria posizione finanziaria;
• programmare l’acquisto con maggiore gradualità.

Per il proprietario può significare:

• trovare un potenziale acquirente anche quando la vendita immediata è difficile;
• ricevere un canone durante il periodo precedente all’eventuale vendita;
• concordare fin dall’inizio condizioni e prezzo dell’operazione.

Quali sono gli svantaggi e i rischi

Naturalmente ci sono anche aspetti negativi legati all’affitto con riscatto che è bene conoscere prima di iniziare l’operazione.

Per chi vuole comprare

Il rischio principale è arrivare alla scadenza e non essere in grado di completare l’acquisto. Inoltre bisogna verificare attentamente cosa accade alle somme già versate se l’acquisto non viene concluso. Questo è di importanza vitale. NON fare assolutamente questa operazione da solo per risparmiare le provvigioni di un agente immobiliare e di un notaio. Pensa al rischio che potresti correre con un contratto sbagliato.

Per chi vende

Il proprietario rinuncia alla possibilità di disporre liberamente dell’immobile durante il periodo previsto dal contratto e non incassa immediatamente l’intero prezzo. Deve inoltre affrontare il rischio di eventuali inadempimenti del conduttore. Anche in questo caso: NON fare da solo, ma rivolgiti a esperti e professionisti del settore che posso stendere un contratto che ti tuteli.

Un contratto costruito male può trasformare quella che sembrava una soluzione conveniente in una fonte di problemi per entrambi.

Affitto con riscatto o mutuo: cosa conviene

Non sono realmente due alternative equivalenti. Se puoi acquistare subito la casa attraverso un mutuo sostenibile e disponi della liquidità necessaria per l’operazione, il normale acquisto è la soluzione più lineare.

L’affitto con riscatto può invece diventare interessante quando vuoi comprare ma hai bisogno di tempo prima di poter completare finanziariamente l’operazione. La domanda da farti non è quindi “È meglio il mutuo o l’affitto con riscatto?”, bensì:  “Sono pronto ad acquistare oggi oppure ho bisogno di alcuni anni per arrivarci?”

Affitto con riscatto o normale affitto?

Anche qui la differenza è sostanziale. Con una normale locazione paghi per utilizzare l’immobile e, alla fine del contratto, non hai automaticamente acquistato una parte della casa. Quindi, come dicevo, il canone sarà più basso e coprirà soltanto l’affitto della casa.

Nel rent to buy, invece, il rapporto nasce proprio in funzione di un possibile acquisto futuro e una parte dei canoni viene imputata al prezzo secondo quanto previsto contrattualmente.

Se non hai alcuna intenzione concreta di acquistare quella casa, una normale locazione potrebbe quindi essere molto più semplice.

Serve il notaio per l’affitto con riscatto?

Considerata l’importanza economica dell’operazione e le conseguenze che può produrre, è opportuno coinvolgere il notaio prima della firma, non soltanto quando arriverà il momento dell’eventuale compravendita.

Il Consiglio Nazionale del Notariato raccomanda infatti di affidarsi al notaio fin dalle prime fasi delle operazioni immobiliari, proprio per verificare contratto, immobile e tutele delle parti. Nel rent to buy assume particolare importanza la trascrizione nei registri immobiliari prevista dalla legge.

Quando sono in gioco una casa e decine o centinaia di migliaia di euro, risparmiare proprio sulla verifica del contratto può essere una pessima idea.

Prima di accettare un affitto con riscatto, controlla queste 10 cose

Se hai trovato una casa proposta con questa formula, prima di firmare verifica:

1. qual è esattamente il contratto proposto;
2. qual è il prezzo stabilito per l’immobile;
3. quanto dura il periodo iniziale;
4. quanto devi pagare ogni mese;
5. quale parte del canone remunera l’utilizzo della casa;
6. quale parte viene imputata al prezzo;
7. cosa succede alle somme versate se non acquisti;
8. cosa succede in caso di mancato pagamento;
9. chi sostiene spese, manutenzioni e altri costi;
10. come finanzierai il prezzo residuo al momento dell’acquisto.

E aggiungiamo un undicesimo controllo che vale praticamente per qualsiasi compravendita: verifica attentamente l’immobile prima di impegnarti.

Il fatto che l’acquisto sia rinviato non significa che controlli catastali, urbanistici, ipotecari e documentali diventino meno importanti.

Domande frequenti sull’affitto con riscatto

Cos’è l’affitto con riscatto

È un’espressione utilizzata per indicare formule nelle quali una persona utilizza inizialmente un immobile pagando un canone e può acquistarlo successivamente. Una delle formule espressamente disciplinate in Italia è il rent to buy.

Come funziona il rent to buy

Il proprietario concede subito l’utilizzo dell’immobile al futuro possibile acquirente. Quest’ultimo paga un canone composto secondo quanto previsto dal contratto e può successivamente decidere di acquistare la casa imputando al prezzo la quota stabilita.

Tutto l’affitto pagato viene scalato dal prezzo della casa?

No. Nel rent to buy il contratto distingue la componente relativa all’utilizzo dell’immobile da quella imputata al prezzo di acquisto.

Serve un anticipo?

Le condizioni economiche vengono definite dalle parti nel contratto. Può quindi essere prevista anche una somma iniziale, a seconda della struttura dell’operazione.

Posso comprare casa con affitto a riscatto senza mutuo?

Sì, se al momento dell’acquisto disponi delle risorse necessarie per pagare il prezzo residuo. Se invece non hai abbastanza capitale, potresti avere bisogno di un mutuo.

Posso fare l’affitto con riscatto se la banca non mi concede il mutuo?

È possibile concludere un’operazione di rent to buy se il proprietario accetta, ma questo non garantisce che una banca ti concederà il mutuo in futuro. Bisogna quindi valutare attentamente le ragioni per cui oggi non si riesce a ottenere il finanziamento.

Quanto dura l’affitto con riscatto?

La durata viene stabilita dalle parti nel contratto. Deve essere coerente con la struttura dell’operazione e con il termine previsto per l’eventuale acquisto.

Si può fare l’affitto con riscatto tra privati?

Sì, il rent to buy può essere utilizzato anche tra privati, purché l’operazione sia correttamente strutturata e vengano rispettati gli adempimenti previsti.

Il proprietario può vendere la casa a un’altra persona?

Il contratto di rent to buy è soggetto a trascrizione nei registri immobiliari, che svolge un’importante funzione di tutela del futuro acquirente nei confronti di determinate vicende successive. Proprio per questo la corretta formalizzazione del contratto è fondamentale.

Cosa succede se decido di non comprare?

Nel rent to buy il conduttore può non esercitare il diritto di acquisto. Le conseguenze economiche, compresa la quota delle somme da restituire, devono essere stabilite nel contratto nel rispetto della disciplina prevista.

Affitto con riscatto: conviene davvero?

Può convenire, ma non perché permetta magicamente di comprare una casa che non puoi permetterti. Il vero vantaggio dell’affitto con riscatto è che ti dà tempo che serve per poter pagare quel 20% che non potrai avere attraverso il mutuo.

Ed è proprio qui che bisogna capire se questa formula fa davvero al caso tuo. Se oggi non puoi acquistare, ma hai buone ragioni per pensare che tra qualche anno potrai farlo, il rent to buy può rappresentare una strada da valutare.

Se invece il prezzo della casa rimane fuori dalla tua reale capacità economica anche guardando al futuro, rischia soltanto di rimandare il problema.

Prima di pensare a come ottenere un affitto con riscatto, quindi, fai un calcolo molto concreto, quanto hai oggi, quanto riuscirai realisticamente ad accumulare e quanto dovrai ancora pagare quando arriverà il momento di diventare proprietario.

Perché l’obiettivo dell’affitto con riscatto non è semplicemente entrare in una casa. È riuscire, alla fine, a comprarla davvero.

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