Stai comprando casa e tra i documenti compare una vecchia abitabilità oppure il proprietario ti dice che l’immobile è “abitabile”, ma non riesci a trovare il certificato di agibilità o ancora hai sentito utilizzare indifferentemente le parole abitabilità e agibilità e non hai ben capito se indichino la stessa cosa.
Qual è la differenza tra agibilità e abitabilità? E il certificato di abitabilità esiste ancora?
La risposta breve è questa: oggi la normativa utilizza il termine agibilità. La vecchia distinzione tra abitabilità per gli immobili residenziali e agibilità per gli altri immobili è stata superata.
Inoltre, dal 2016, per le situazioni disciplinate dalla normativa attuale non si parla più propriamente di un certificato di agibilità rilasciato dal Comune, ma di Segnalazione Certificata di Agibilità, o SCA.
Vediamo però cosa significa davvero, perché è importante quando compri o vendi casa e cosa succede con gli immobili più vecchi.
Qual è la differenza tra agibilità e abitabilità?
Storicamente abitabilità e agibilità non indicavano esattamente la stessa cosa. Il termine abitabilità veniva utilizzato principalmente per gli immobili destinati ad abitazione. L’agibilità, invece, riguardava gli immobili con destinazioni differenti.
Il Consiglio Nazionale del Notariato ricorda infatti che il vecchio certificato di abitabilità riguardava le costruzioni destinate ad abitazione, mentre quello di agibilità veniva utilizzato per altre unità immobiliari. Con il D.P.R. 380/2001, il Testo Unico dell’Edilizia, questa distinzione è stata sostanzialmente superata e il termine utilizzato dalla normativa è diventato agibilità.
Oggi quindi, parlando di una casa, è corretto parlare di agibilità dell’immobile.
L’abitabilità esiste ancora?
Come termine storico e nel linguaggio comune, sì. Come istituto autonomo distinto dall’agibilità nella disciplina edilizia attuale, no. Questo spiega perché potresti ancora trovare un certificato di abitabilità nei documenti relativi a una casa costruita molti anni fa. Non significa che quel documento sia necessariamente sbagliato o inutile.
Significa semplicemente che è stato formato quando la normativa e la terminologia erano differenti. Anche oggi capita di sentire qualcuno dire che deve controllare se la casa ha l’abitabilità. Nella pratica sta normalmente chiedendo se l’immobile dispone della documentazione relativa all’agibilità.
Cos’è l’agibilità di un immobile
L’agibilità riguarda la sussistenza di determinate condizioni che consentono all’edificio di essere utilizzato secondo la propria destinazione. L’articolo 24 del D.P.R. 380/2001 richiama in particolare:
- sicurezza;
- igiene;
- salubrità;
- risparmio energetico degli edifici e degli impianti;
- conformità dell’opera al progetto presentato;
- ove previsto, obblighi relativi all’infrastrutturazione digitale.
La sussistenza di queste condizioni viene attestata attraverso la Segnalazione Certificata di Agibilità. Quindi attenzione a una semplificazione molto frequente. L’agibilità non significa semplicemente che dentro quella casa ci può vivere qualcuno.
È un concetto tecnico e amministrativo molto più preciso.
Cos’è la Segnalazione Certificata di Agibilità
Dal 11 dicembre 2016 la disciplina è cambiata. Il tradizionale certificato di agibilità è stato sostituito dalla Segnalazione Certificata di Agibilità, comunemente abbreviata in SCA. In pratica non si aspetta più, secondo il modello precedente, che il Comune rilasci un certificato a seguito della domanda. La segnalazione viene presentata allo Sportello Unico per l’Edilizia corredata dalle attestazioni e dalla documentazione previste dalla legge.
Chi presenta la Segnalazione Certificata di Agibilità
L’articolo 24 del Testo Unico dell’Edilizia stabilisce che, nei casi previsti, la SCA venga presentata dal:
- titolare del permesso di costruire;
- soggetto che ha presentato la segnalazione certificata relativa ai lavori;
- loro successori o aventi causa.
Alla pratica partecipa inoltre un professionista abilitato, che deve asseverare la presenza delle condizioni previste dalla normativa.
Quando deve essere presentata
Nei casi previsti dalla legge, la Segnalazione Certificata di Agibilità deve essere presentata entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento. Riguarda, in particolare:
- nuove costruzioni;
- ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
- interventi su edifici esistenti che possono influire sulle condizioni rilevanti ai fini dell’agibilità.
La mancata presentazione nei casi in cui sia richiesta comporta una sanzione amministrativa pecuniaria.
Quali documenti servono per l’agibilità
La documentazione dipende dall’immobile e dall’intervento effettuato, ma l’articolo 24 indica tra gli elementi da allegare alla SCA:
- attestazione del direttore dei lavori o di un professionista abilitato;
- certificato di collaudo statico o documentazione sostitutiva prevista;
- dichiarazione relativa al rispetto delle norme sull’accessibilità e sulle barriere architettoniche;
- estremi dell’aggiornamento catastale;
- dichiarazioni relative alla conformità degli impianti;
- nei casi previsti, documentazione sull’infrastrutturazione digitale.
È quindi evidente perché l’agibilità sia un documento importante quando si valuta una casa.
Non riguarda soltanto una formalità burocratica. Raccoglie informazioni che hanno a che fare con sicurezza, conformità e condizioni di utilizzo dell’immobile.
Quando si può iniziare a utilizzare un edificio?
Secondo l’articolo 24 del Testo Unico dell’Edilizia, per gli interventi soggetti alla SCA l’utilizzo delle costruzioni può iniziare dalla data di presentazione della segnalazione, purché questa sia corredata dalla documentazione prevista. Naturalmente ciò non significa che l’amministrazione perda il proprio potere di controllo. Comuni, Regioni e altri enti competenti possono effettuare verifiche secondo le modalità previste.
Esiste l’agibilità parziale?
Sì. La Segnalazione Certificata di Agibilità può riguardare, in presenza dei requisiti previsti dalla legge:
- singoli edifici;
- porzioni funzionalmente autonome;
- singole unità immobiliari.
Devono naturalmente essere soddisfatte le condizioni relative alle strutture, agli impianti, alle parti comuni e alle opere di urbanizzazione richieste dalla normativa. Quindi non sempre bisogna immaginare l’agibilità come qualcosa che riguarda necessariamente l’intero complesso edilizio in un unico momento.
Come sapere se una casa ha l’agibilità
Se stai comprando casa, la prima cosa da fare è chiedere al venditore la relativa documentazione. Negli immobili meno recenti potresti trovare un vecchio certificato di abitabilità oppure un certificato di agibilità o ancora, per pratiche più recenti, una Segnalazione Certificata di Agibilità.
Se la documentazione non è disponibile tra le carte del proprietario, può essere necessario effettuare una verifica presso il Comune attraverso l’accesso agli atti, eventualmente con l’assistenza di un tecnico.
La frase: “Qui hanno sempre abitato tutti” non sostituisce una verifica documentale.
Vivere da anni in una casa significa che è agibile?
Non necessariamente. Il fatto che un appartamento sia stato utilizzato come abitazione per decenni non dimostra da solo che la documentazione relativa all’agibilità sia presente e regolare. Questo accade soprattutto con immobili molto vecchi.
La storia edilizia italiana è lunga e le regole sono cambiate più volte. Per questo, quando acquisti un immobile datato, è importante ricostruirne la documentazione, anziché dare per scontato che tutto sia in ordine semplicemente perché qualcuno ci vive.
Una casa senza agibilità si può vendere?
La mancanza dell’agibilità non determina automaticamente l’impossibilità giuridica assoluta di vendere l’immobile.
Il Consiglio Nazionale del Notariato ha sottolineato che l’assenza di agibilità non coincide automaticamente con l’irregolarità urbanistica e ha distinto l’aspetto della commerciabilità giuridica da quello della piena funzionalità economica del bene.
Questo però non significa che l’agibilità sia irrilevante. Tutt’altro.
L’assenza dell’agibilità può incidere significativamente:
- sulla valutazione dell’immobile;
- sugli obblighi del venditore;
- sulle decisioni dell’acquirente;
- sulla possibilità di utilizzare il bene come previsto;
- sulla trattativa;
- sulla formulazione del contratto.
Il Notariato sottolinea infatti quanto sia importante conoscere la situazione relativa all’agibilità già al momento del preliminare, proprio per consentire al compratore una valutazione consapevole dell’immobile.
Quindi posso fare il rogito se manca l’agibilità?
In determinate situazioni una compravendita può essere stipulata anche in presenza di problematiche relative all’agibilità, ma non bisogna trasformare questa affermazione in una regola generale.
Bisogna capire:
- perché manca;
- se poteva o doveva essere ottenuta;
- se l’immobile possiede i requisiti necessari;
- quale documentazione esiste;
- cosa dichiara il venditore;
- cosa è stato promesso nel preliminare;
- se l’acquirente è consapevole della situazione.
Quindi, se scopri che una casa che vuoi comprare è priva di documentazione sull’agibilità, non limitarti a pensare che il rogito si può fare comunque, ma domanda perché manca e scoprilo.
Agibilità e regolarità urbanistica sono la stessa cosa?
Agibilità e conformità urbanistico-edilizia non sono sinonimi. L’agibilità riguarda le condizioni previste dall’articolo 24, tra cui sicurezza, igiene, salubrità, efficienza energetica e conformità dell’opera al progetto.
La regolarità urbanistica riguarda invece la corrispondenza dell’immobile ai titoli edilizi e alla disciplina urbanistico-edilizia applicabile.
Un immobile può quindi presentare problematiche di agibilità che devono essere valutate separatamente dalla sua storia urbanistica. Il Notariato richiama espressamente l’autonomia concettuale e giuridica dell’agibilità rispetto agli altri titoli edilizi.
Agibilità e catasto sono la stessa cosa?
No. Anche questa è una confusione molto frequente. Il catasto svolge principalmente una funzione fiscale e identificativa dell’immobile. L’agibilità riguarda invece le condizioni che abbiamo visto.
Avere una planimetria catastale e una visura catastale non significa quindi automaticamente avere anche l’agibilità, e viceversa. Quando compri casa, sono documenti e verifiche differenti.
Agibilità e APE sono la stessa cosa?
No, assolutamente. L’APE, Attestato di Prestazione Energetica, descrive la prestazione energetica dell’immobile e gli assegna una classe energetica. L’agibilità ha invece un contenuto più ampio e coinvolge diversi requisiti di sicurezza, igiene, salubrità e conformità.
L’efficienza energetica è uno degli aspetti considerati ai fini dell’agibilità, ma APE e agibilità rimangono due documenti differenti.
Agibilità e conformità degli impianti sono la stessa cosa?
Ancora una volta, no.
Le dichiarazioni relative agli impianti costituiscono parte della documentazione rilevante ai fini della SCA nei casi previsti, ma la conformità degli impianti non coincide con l’agibilità dell’intero immobile. Una casa quindi non diventa automaticamente agibile soltanto perché l’impianto elettrico è certificato.
Cosa cambia per gli immobili molto vecchi?
Un immobile costruito molti decenni fa può avere una storia documentale completamente diversa da quella di una casa appena costruita. Potrebbero esistere:
- vecchi certificati di abitabilità;
- certificati di agibilità;
- pratiche edilizie molto datate;
- documentazione incompleta;
- immobili per i quali occorre ricostruire la situazione attraverso gli archivi comunali.
Non bisogna quindi applicare meccanicamente a una casa costruita negli anni Trenta la procedura utilizzata oggi per una nuova costruzione.
Se stai acquistando un immobile molto vecchio e la documentazione non è chiara, è particolarmente utile rivolgersi a un tecnico che possa ricostruire la storia edilizia dell’immobile.
Le regole sui requisiti abitativi sono cambiate recentemente?
Negli ultimi anni la normativa edilizia è stata oggetto di numerosi interventi, compresi quelli legati al cosiddetto Salva Casa e a successive modifiche. Questo riguarda anche alcuni parametri relativi ai locali e alle condizioni che possono rilevare ai fini dell’agibilità. La normativa vigente continua però a fare riferimento all’articolo 24 del D.P.R. 380/2001 come disciplina centrale dell’agibilità.
Proprio perché requisiti tecnici, deroghe e discipline locali possono variare a seconda della situazione, per un caso concreto non è prudente basarsi soltanto sulle misure trovate online. Serve valutare:
- data di costruzione;
- Comune;
- normativa applicabile;
- interventi effettuati;
- destinazione dell’immobile;
- situazione autorizzativa.
Comprare casa: quando chiedere l’agibilità?
Possibilmente prima di firmare il preliminare, non soltanto pochi giorni prima del rogito.
Il Consiglio Nazionale del Notariato raccomanda di prestare attenzione già nella fase preliminare alla documentazione relativa ad agibilità, sicurezza degli impianti e certificazione energetica.
Questo ti permette di sapere esattamente cosa stai acquistando e di evitare di scoprire il problema quando la trattativa è ormai molto avanzata.
Cosa chiedere al venditore?
Se stai valutando un immobile puoi chiedere:
- L’immobile dispone dell’agibilità?
- Esiste una SCA oppure un vecchio certificato?
- Se c’è un certificato di abitabilità, di che anno è?
- Sono stati effettuati lavori successivamente?
- Quei lavori hanno inciso sulle condizioni di agibilità?
- È disponibile la documentazione degli impianti?
- Esistono pratiche edilizie successive al rilascio della vecchia abitabilità/agibilità?
Quest’ultima domanda è particolarmente importante.
Una casa può avere ottenuto l’abitabilità molti anni fa ed essere stata successivamente modificata.
Avere un vecchio documento non significa quindi che non sia necessario controllare cosa è accaduto dopo.
Se manca l’agibilità cosa dovrebbe fare il venditore?
La prima cosa è capire perché manca. Potrebbe trattarsi semplicemente di un documento non più presente tra le carte del proprietario ma reperibile negli archivi o potrebbe non essere mai stato richiesto o ancora potrebbero esserci problematiche tecniche o amministrative da risolvere.
Prima di mettere la casa sul mercato può quindi essere utile:
- effettuare un accesso agli atti;
- incaricare un tecnico;
- ricostruire la situazione edilizia;
- verificare se esistono i requisiti per regolarizzare la posizione;
- informare correttamente il futuro acquirente.
Scoprire il problema prima permette di affrontarlo. Scoprirlo quando il compratore è già davanti al notaio è decisamente meno piacevole.
Posso ottenere oggi l’agibilità di un immobile vecchio?
In alcune situazioni sì, ma non esiste una risposta valida per qualsiasi immobile. Bisogna verificare la legittimità dell’edificio, la documentazione disponibile e i requisiti applicabili al caso concreto.
La stessa normativa contempla specifiche possibilità relative all’agibilità di edifici esistenti e alle singole unità immobiliari, ma l’applicabilità deve essere verificata tecnicamente. Se quindi hai una casa priva di agibilità, il punto di partenza non è scaricare un modulo. È far verificare l’immobile.
Certificato di abitabilità, certificato di agibilità e SCA: riassumiamo
Quindi, se hai tra le mani un vecchio certificato di abitabilità, non devi pensare che sia diventato improvvisamente privo di significato perché oggi la parola utilizzata è un’altra.
Devi invece capire a quale immobile si riferisce, quando è stato rilasciato e cosa è successo all’edificio successivamente.
Domande frequenti su agibilità e abitabilità
Qual è la differenza tra agibilità e abitabilità?
Storicamente l’abitabilità riguardava soprattutto gli immobili residenziali mentre l’agibilità veniva utilizzata per altre destinazioni. Oggi questa distinzione è stata superata e il riferimento normativo è l’agibilità.
Il certificato di abitabilità esiste ancora?
Non come istituto autonomo della disciplina edilizia attuale. Può però esistere come documento storico relativo a immobili per i quali era stato rilasciato secondo la normativa dell’epoca.
Oggi come si ottiene l’agibilità?
Nei casi previsti dalla normativa si presenta una Segnalazione Certificata di Agibilità allo Sportello Unico per l’Edilizia, corredata dalle attestazioni e dai documenti richiesti.
Chi certifica l’agibilità?
La disciplina attuale prevede l’intervento di un professionista abilitato che assevera la presenza delle condizioni richieste e la presentazione della SCA al Comune.
Quanto tempo c’è per presentare la SCA?
Nei casi previsti dall’articolo 24 deve essere presentata entro 15 giorni dalla conclusione dei lavori di finitura.
Una casa senza agibilità può essere venduta?
L’assenza dell’agibilità non determina automaticamente l’invalidità di ogni compravendita, ma è una situazione importante che deve essere verificata e correttamente gestita. Può incidere sul contratto, sulla valutazione economica e sulle decisioni dell’acquirente.
Una casa senza agibilità è abusiva?
Non necessariamente. Agibilità e regolarità urbanistica sono concetti differenti. L’assenza dell’una non dimostra automaticamente l’irregolarità dell’altra.
Se la casa è accatastata significa che è agibile?
No. Catasto e agibilità hanno funzioni differenti.
Se ho il vecchio certificato di abitabilità devo richiedere una nuova agibilità?
Non automaticamente. Bisogna verificare la storia dell’immobile e soprattutto eventuali interventi effettuati successivamente che possano avere inciso sulle condizioni rilevanti ai fini dell’agibilità.
Dove trovo l’agibilità di una casa?
Può essere presente tra i documenti del proprietario oppure negli archivi comunali. Se non è disponibile, può essere necessario un accesso agli atti.
Devo controllare l’agibilità prima di comprare casa?
Sì, è opportuno verificare la situazione già prima del preliminare, insieme agli altri documenti rilevanti dell’immobile.
Agibilità e abitabilità: la differenza oggi è soprattutto storica
Alla fine la questione è più semplice di quanto sembri. Se trovi un vecchio documento con scritto certificato di abitabilità, non significa che sia sbagliato. È semplicemente il risultato della normativa vigente nel momento in cui fu rilasciato.
Oggi, invece, il termine di riferimento è agibilità e, per la disciplina attuale, si parla di Segnalazione Certificata di Agibilità, ma quando compri casa la parola utilizzata sul documento è soltanto l’inizio.
La vera domanda che dovresti farti è se la situazione attuale dell’immobile è correttamente documentata. Perché una casa può essere bellissima, perfettamente arredata e apparentemente pronta per essere abitata, ma prima di comprarla vale sempre la pena controllare anche ciò che non si vede durante una visita.
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