Vizi occulti nella vendita di una casa: per quanto tempo risponde il venditore?

Hai comprato casa, hai firmato il rogito, ricevuto le chiavi e iniziato a viverla, poi, qualche settimana dopo, sposti un mobile e scopri una parete piena di muffa oppure rimuovi un rivestimento decorativo e trovi una vecchia infiltrazione, o ancora, durante i primi mesi emergono problemi che durante le visite non erano visibili.

A questo punto la domanda è inevitabile: il venditore è ancora responsabile dopo la vendita? In alcuni casi sì. Il Codice civile prevede infatti una garanzia del venditore per i vizi della cosa venduta, applicabile anche alla compravendita immobiliare, ma attenzione, non significa che il venditore risponda automaticamente per qualsiasi problema scoperto dopo il rogito.

Bisogna capire che tipo di difetto è stato scoperto, quando è stato scoperto, se era già presente al momento della vendita e se il compratore poteva conoscerlo. Vediamo insieme come funziona.

Per quanto tempo risponde il venditore dopo la vendita di una casa

In linea generale, per la garanzia relativa ai vizi della cosa venduta, l’azione del compratore si prescrive in un anno dalla consegna dell’immobile. C’è però un altro termine molto importante. Il compratore deve normalmente denunciare il vizio entro otto giorni dalla sua scoperta, salvo che il contratto o la legge prevedano diversamente.

Quindi bisogna distinguere bene:

8 giorni dalla scoperta del vizio è il termine per denunciarlo, nei casi in cui la denuncia sia necessaria.

1 anno dalla consegna è il termine generale di prescrizione dell’azione di garanzia.

La Cassazione ha chiarito che, nella compravendita immobiliare, il termine annuale decorre dalla consegna effettiva e materiale dell’immobile, cioè dal momento in cui il compratore ne ottiene concretamente la disponibilità.

Cos’è un vizio occulto di un immobile

Un vizio occulto è un difetto dell’immobile che:

• esisteva già al momento della vendita;
• non era facilmente riconoscibile dal compratore;
• rende la casa inadatta all’uso previsto oppure ne diminuisce in modo apprezzabile il valore.

La garanzia del venditore per i vizi è prevista dall’articolo 1490 del Codice civile. Non basta quindi che il compratore scopra qualcosa che semplicemente non gli piace, deve trattarsi di un vero difetto.

Quali possono essere i vizi occulti di una casa

Gli esempi possono essere molteplici e, tra i problemi che, a seconda delle circostanze, possono assumere rilievo troviamo:

• infiltrazioni nascoste;
• umidità importante;
• muffa derivante da problemi preesistenti;
• difetti dell’impianto;
• problemi della copertura;
• perdite;
• gravi difetti di isolamento;
• problemi strutturali;
• difetti nascosti sotto rivestimenti o controsoffitti;
• situazioni che rendono una parte dell’immobile inutilizzabile o significativamente meno valida di quanto apparisse al momento dell’acquisto.

Ogni caso deve però essere valutato concretamente. Una piccola imperfezione estetica non equivale automaticamente a un vizio rilevante ai sensi della legge.

Il venditore deve conoscere il difetto?

Non necessariamente. La garanzia per i vizi della cosa venduta è collegata innanzitutto all’esistenza del difetto. La Cassazione qualifica infatti questa garanzia come una forma di responsabilità contrattuale che poggia sul dato oggettivo dell’esistenza del vizio, indipendentemente dalla colpa del venditore.

La situazione cambia però molto se il venditore conosceva il problema e lo ha nascosto intenzionalmente. Ed è qui che possiamo tornare all’esempio dei pannelli decorativi.

Esempio: pannelli decorativi messi sopra una parete piena di muffa

Immagina che il proprietario sappia che dietro una parete c’è un problema grave di muffa dovuto a un’infiltrazione. Poco prima di mettere la casa in vendita applica dei pannelli decorativi. Durante le visite la parete appare perfetta. Il compratore acquista e dopo qualche mese decide di togliere i pannelli e poi scopre ciò che c’è dietro.

Qui non stiamo più parlando semplicemente di decorare una parete. Se si dimostra che il venditore conosceva il problema e ha utilizzato il rivestimento proprio per impedirne la scoperta, potremmo trovarci davanti a un vizio dolosamente occultato. E la legge tratta questa situazione in modo molto diverso rispetto a un normale difetto non conosciuto dal venditore.

Il Codice civile prevede infatti che un eventuale patto che escluda o limiti la garanzia non abbia effetto se il venditore ha in mala fede taciuto i vizi della cosa. Anche fonti ufficiali richiamano espressamente questo principio.

Inoltre, quando il venditore ha riconosciuto l’esistenza del vizio oppure lo ha occultato, la normale denuncia entro otto giorni non è richiesta secondo quanto previsto dall’articolo 1495 del Codice civile. Questo è un punto importantissimo.

Quindi si può usare un pannello decorativo per coprire una parete brutta?

Naturalmente sì. Puoi utilizzare:

• boiserie;
• pannelli a listelli;
• rivestimenti 3D;
• carta da parati;
• pittura;
• pannelli effetto pietra;
• rivestimenti adesivi.

Se il problema è puramente estetico, non c’è nulla di strano nel migliorare la casa prima di venderla. Anzi, è normale valorizzare un immobile. La differenza è l’intenzione. Una cosa è coprire una parete esteticamente datata. Un’altra è nascondere consapevolmente un’infiltrazione, una muffa persistente o un altro problema che il compratore avrebbe avuto interesse a conoscere prima di acquistare.

Cosa deve garantire il venditore

L’articolo 1490 del Codice civile prevede che il venditore debba garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso cui è destinata oppure ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. Nel caso di una casa significa che il venditore non risponde automaticamente di ogni minima imperfezione. Il difetto deve avere una certa rilevanza.

Quando il venditore non risponde

La garanzia non opera allo stesso modo in ogni situazione. In particolare, il Codice civile limita la garanzia quando al momento dell’acquisto:

• il compratore conosceva già il vizio;
• il difetto era facilmente riconoscibile, salvo particolari circostanze;
• esistono specifiche clausole contrattuali valide che incidono sulla garanzia.

Ma c’è una precisazione fondamentale, una clausola che esclude la garanzia non protegge il venditore che abbia taciuto in mala fede un difetto conosciuto.

“Visto e piaciuto” significa che il venditore non risponde più?

No, non in maniera assoluta. Negli atti di compravendita immobiliare si trovano spesso formule attraverso le quali l’acquirente dichiara di conoscere lo stato dell’immobile o di acquistarlo nello stato di fatto e di diritto in cui si trova.

Questo tipo di clausole può avere rilevanza, ma non significa che il venditore possa nascondere consapevolmente un grave vizio e poi invocare semplicemente la clausola “visto e piaciuto”.

Il Codice civile stabilisce infatti che l’esclusione o limitazione della garanzia non ha effetto quando il venditore abbia in mala fede taciuto i vizi.

Cosa può fare l’acquirente se scopre un vizio occulto

.Se scopri un problema che ritieni possa essere un vizio preesistente alla vendita, è importante documentarlo immediatamente con fotografie, video, relazioni tecniche e documentazione possono diventare fondamentali.

Considerato il termine normalmente molto breve per la denuncia, è prudente rivolgersi rapidamente a un professionista. A seconda della situazione può essere utile consultare:

• un tecnico;
• un geometra;
• un architetto;
• un ingegnere;
• un avvocato;
• il notaio che ha seguito la compravendita.

La valutazione tecnica serve soprattutto a capire che cosa ha causato il problema e da quanto tempo presumibilmente esiste. La valutazione legale serve invece a capire quali rimedi siano concretamente disponibili.

Entro quanto tempo devo denunciare il vizio

La regola generale, che abbiamo visto prima, prevista dall’articolo 1495 del Codice civile è otto giorni dalla scoperta del vizio. Non otto giorni dal rogito e nemmeno otto giorni dalla consegna. Otto giorni da quando scopri il problema.

Questo termine può essere derogato da accordi o da disposizioni particolari e, soprattutto, la denuncia non è necessaria nei casi previsti dalla legge, per esempio quando il venditore abbia riconosciuto o occultato il vizio.

La brevità del termine è uno dei motivi per cui, quando viene scoperto un problema serio dopo l’acquisto, è sbagliato aspettare mesi pensando: “Ci penserò più avanti”.

Cosa significa che l’azione si prescrive in un anno

Significa che, nella disciplina ordinaria della garanzia per vizi, il compratore deve far valere i propri diritti entro il termine previsto dalla legge. La prescrizione annuale decorre dalla consegna.

La Cassazione ha ribadito che per gli immobili si guarda alla consegna materiale, cioè al momento in cui l’acquirente entra effettivamente nella disponibilità del bene. Attenzione quindi a non confondere la scoperta del vizio con il tempo massimo entro cui è possibile agire nei confronti del venditore.

Cosa può chiedere il compratore?

La disciplina della garanzia per vizi prevede principalmente due rimedi.

Il compratore può, in presenza dei presupposti previsti dalla legge:

• chiedere la risoluzione del contratto;
• chiedere una riduzione del prezzo.

La Cassazione richiama espressamente questi due rimedi previsti dall’articolo 1492 del Codice civile. In determinate circostanze può inoltre entrare in gioco il risarcimento del danno, secondo le regole applicabili al caso concreto. Non significa però che ogni crepa o macchia di umidità permetta automaticamente di annullare la vendita. La gravità del vizio e le circostanze concrete sono determinanti.

Posso chiedere che sia il venditore a pagare i lavori?

Non esiste una risposta automatica valida per ogni compravendita. Molto dipende:

• dal tipo di vizio;
• dalla gravità;
• dalle prove disponibili;
• dal contratto;
• dalla conoscenza del problema da parte del venditore;
• dal rimedio giuridico concretamente applicabile.

Per questo, quando emergono problemi importanti, non conviene iniziare lavori costosi senza aver prima documentato correttamente lo stato dell’immobile.

Rimuovere tutto e riparare immediatamente potrebbe rendere più difficile dimostrare successivamente quale fosse la situazione originaria.

Come dimostrare che il vizio esisteva già

Questo è spesso uno dei punti più delicati. Il fatto che un problema venga scoperto dopo la vendita non significa automaticamente che il venditore ne sia responsabile. Bisogna stabilire se il vizio era già presente. Per questo può essere necessaria una relazione tecnica.

Prendiamo ancora l’esempio della muffa. Una cosa è una macchia comparsa perché, dopo l’acquisto, una tubazione nuova si è rotta. Un’altra è scoprire dietro un rivestimento una parete con segni evidenti di infiltrazioni vecchie e ripetute. Il problema visivamente può sembrare simile.

Dal punto di vista della responsabilità è completamente diverso.

Se il venditore dice che non ne sapeva niente

Come abbiamo visto, la garanzia per vizi non dipende sempre dal fatto che il venditore fosse consapevole del problema, ma la sua conoscenza diventa particolarmente importante quando si discute di occultamento intenzionale.

Dire che un venditore ha nascosto volontariamente un vizio è una cosa seria e deve essere dimostrata. Un rivestimento sopra una parete, da solo, non prova necessariamente nulla. Magari era stato installato anni prima semplicemente per decorazione.

Diverso sarebbe trovare elementi che mostrino interventi recenti fatti proprio per nascondere un problema conosciuto.

Il notaio controlla anche i vizi nascosti della casa?

No. Il notaio svolge controlli giuridici fondamentali sulla compravendita e sulla validità dell’atto. Il Consiglio Nazionale del Notariato ricorda che il notaio effettua una serie di verifiche preventive volte a garantire la validità e la sicurezza giuridica della compravendita, ma il notaio non può sapere cosa si trova dietro:

• una parete;
• un controsoffitto;
• un rivestimento;
• una pavimentazione;
• una tubazione.

Per verificare le condizioni materiali dell’immobile può essere necessario l’intervento di un tecnico.

Prima di comprare casa: cosa controllare per evitare sorprese

Nessuno può smontare mezza casa durante una visita, ma qualche attenzione in più può aiutare. Osserva:

1. macchie e aloni sulle pareti;
2. odori insoliti di umidità;
3. pitture molto recenti presenti soltanto in alcune zone;
4. rivestimenti applicati su singole pareti senza una chiara ragione estetica;
5. pareti confinanti con bagni, terrazzi o coperture;
6. soffitti;
7. angoli dietro mobili e armadi;
8. stato degli infissi;
9. eventuali crepe;
10. condizioni generali degli impianti.

Questo non significa diventare sospettosi di qualsiasi parete appena dipinta. Significa semplicemente guardare la casa con attenzione, soprattutto quando stai per effettuare uno degli acquisti economicamente più importanti della tua vita.

E se compro una casa da un costruttore?

Qui bisogna fare una distinzione. La disciplina ordinaria della vendita tra privati e quella riguardante determinati immobili di nuova costruzione acquistati dal costruttore non sono la stessa cosa.

Per particolari immobili da costruire la legge prevede ulteriori tutele, tra cui una polizza assicurativa decennale relativa a specifici danni materiali e gravi difetti costruttivi. Il Consiglio Nazionale del Notariato illustra queste garanzie specifiche per gli immobili da costruire.

Quindi non bisogna confondere la garanzia ordinaria per i vizi nella compravendita con le garanzie specifiche previste per determinati immobili acquistati dal costruttore.

Vendere casa: meglio dichiarare il problema

Se conosci un problema dell’immobile, nasconderlo sperando che il compratore non se ne accorga è una pessima strategia. È molto meglio affrontarlo correttamente. A seconda del caso puoi:

• ripararlo prima della vendita;
• farlo valutare da un tecnico;
• comunicarlo al potenziale compratore;
• tenerne conto nella trattativa;
• disciplinare chiaramente la situazione nel contratto con l’assistenza dei professionisti.

Un difetto dichiarato può diventare semplicemente un elemento della negoziazione. Un difetto nascosto può diventare un contenzioso dopo il rogito.

Home staging sì, occultamento dei difetti no

Questa distinzione dovrebbe essere chiarissima soprattutto quando prepari una casa da vendere. Ecco cosa puoi fare per darle un aspetto migliore:

• ridipingere;
• cambiare tende;
• utilizzare pannelli decorativi;
• sistemare l’ingresso;
• migliorare l’illuminazione;
• mettere ordine;
• sostituire piccoli elementi datati;
• rendere le stanze più piacevoli.

Tutto questo significa valorizzare l’immobile, ma se dietro una parete c’è un problema reale, la soluzione non è renderlo invisibile.

Domande frequenti sui vizi occulti dopo l’acquisto di una casa

Il venditore risponde dei difetti della casa dopo il rogito?

Può risponderne quando ricorrono i presupposti della garanzia per vizi prevista dal Codice civile. Non qualsiasi problema scoperto dopo il rogito comporta però automaticamente una responsabilità.

Per quanto tempo è responsabile il venditore di una casa?

Nella garanzia ordinaria per vizi, l’azione si prescrive generalmente in un anno dalla consegna dell’immobile. Il vizio deve inoltre normalmente essere denunciato entro otto giorni dalla scoperta.

Gli otto giorni partono dal rogito?

No. Il termine di otto giorni previsto dall’articolo 1495 riguarda normalmente la scoperta del vizio.

L’anno parte dalla scoperta del problema?

No. La prescrizione annuale della garanzia per vizi decorre normalmente dalla consegna della cosa, che nel caso degli immobili viene individuata nella consegna materiale al compratore.

Cosa succede se il venditore ha nascosto il difetto?

Se il venditore ha occultato il vizio, la legge prevede regole più favorevoli al compratore, tra cui l’irrilevanza della normale denuncia nei termini nei casi previsti e l’inefficacia delle clausole che limitano o escludono la garanzia quando il venditore abbia taciuto il vizio in mala fede.

La muffa è sempre un vizio occulto?

No. Bisogna capire causa, gravità, preesistenza rispetto alla vendita e conoscibilità del problema da parte dell’acquirente.

Posso rivolgermi a un avvocato?

Sì. Se dopo l’acquisto emerge un problema rilevante che ritieni fosse già presente, è consigliabile muoversi rapidamente anche a causa dei termini previsti dalla legge. Può essere utile coinvolgere sia un tecnico sia un avvocato.

Cosa posso chiedere al venditore?

A seconda del caso e dei presupposti di legge possono essere valutati rimedi come la riduzione del prezzo, la risoluzione del contratto ed eventualmente il risarcimento dei danni.

La clausola “visto e piaciuto” protegge sempre il venditore?

No. In particolare, l’esclusione o limitazione della garanzia non tutela il venditore che abbia in mala fede taciuto un vizio conosciuto.

Vizi occulti e vendita della casa: la trasparenza conviene a tutti

Quando una compravendita finisce dal notaio potremmo avere la sensazione che tutto sia terminato. Per la maggior parte delle vendite è proprio così, ma se dopo la consegna emerge un vizio che era già presente e che non era riconoscibile al momento dell’acquisto, il compratore può ancora avere strumenti di tutela.

E per chi vende c’è una lezione altrettanto importante. Preparare bene una casa alla vendita è assolutamente sensato. Rendere più bella una parete, mettere in ordine gli ambienti, utilizzare un pannello decorativo, ridipingere o fare home staging può aiutare il compratore a vedere meglio le potenzialità dell’immobile.

Ma c’è un confine molto preciso. Valorizzare non significa nascondere.