Comprare una casa all’asta può essere un modo interessante per acquistare un immobile a condizioni diverse rispetto al normale mercato, ma c’è una cosa che va chiarita subito, comprare all’asta non significa automaticamente fare un affare.
Il prezzo di partenza può essere interessante, ma prima di partecipare bisogna leggere con attenzione la documentazione, capire lo stato dell’immobile, controllare se è occupato, valutare eventuali lavori e sapere esattamente quanto sei disposto a spendere. La procedura, inoltre, è diversa da una normale compravendita.
Non fai una proposta al proprietario. Non negozi direttamente con il venditore e se ti aggiudichi l’immobile devi rispettare tempi e condizioni stabiliti dalla procedura. Vediamo quindi come acquistare una casa all’asta passo dopo passo, cosa controllare e quando può essere utile farsi assistere da un professionista.
Cos’è un’asta immobiliare
Un’asta immobiliare è una procedura attraverso la quale un immobile viene messo in vendita secondo regole prestabilite e può essere aggiudicato a chi presenta l’offerta valida migliore.
Le aste giudiziarie immobiliari vengono utilizzate soprattutto nell’ambito delle procedure esecutive e delle procedure concorsuali. Il Consiglio Nazionale del Notariato ricorda che possono riguardare, per esempio, esecuzioni immobiliari e procedure derivanti da situazioni di insolvenza.
In parole semplici, un immobile può finire all’asta quando deve essere venduto nell’ambito di una procedura prevista dalla legge.
Dove si trovano le case all’asta?
Il punto di riferimento ufficiale è il Portale delle Vendite Pubbliche, gestito dal Ministero della Giustizia.
Il portale permette al cittadino di:
- cercare gli immobili in vendita;
- consultare gli annunci;
- visualizzare la documentazione;
- richiedere una visita al custode giudiziario;
- compilare, nei casi previsti, l’offerta telematica;
- ricevere segnalazioni sugli annunci di proprio interesse.
Esistono inoltre siti autorizzati alla pubblicità delle aste giudiziarie. Il Ministero della Giustizia mantiene un elenco ufficiale aggiornato dei siti autorizzati.
Questo è importante perché online si trovano moltissimi siti che parlano di aste.
Prima di affidarti a un portale, controlla sempre da dove provengono realmente le informazioni.
Quali documenti devi leggere prima di partecipare?
Prima ancora di pensare all’offerta, devi leggere attentamente la documentazione relativa all’immobile.
Tra i documenti più importanti trovi generalmente:
- avviso di vendita;
- ordinanza;
- relazione di stima o perizia;
- fotografie;
- eventuali planimetrie;
- indicazioni sulla situazione dell’immobile;
- modalità di partecipazione;
- prezzo base;
- offerta minima;
- cauzione;
- termine per presentare l’offerta;
- modalità e tempi per pagare il saldo.
Il Ministero della Giustizia prevede la pubblicazione dell’avviso di vendita, dell’ordinanza del giudice e della relazione di stima relativa agli immobili sottoposti a espropriazione.
La perizia è probabilmente il documento che devi leggere con maggiore attenzione.
Cos’è la perizia dell’immobile all’asta?
La perizia è la relazione redatta dal professionista incaricato di descrivere e valutare l’immobile.
Può contenere informazioni su:
- dimensioni;
- stato di conservazione;
- planimetria;
- caratteristiche dell’edificio;
- regolarità urbanistica e catastale;
- eventuali difformità;
- presenza di occupanti;
- contratti di locazione;
- spese;
- vincoli;
- valore stimato;
- eventuali lavori necessari.
Non fermarti alle fotografie dell’annuncio.
Leggi la perizia.
Una casa che nelle immagini sembra un’occasione potrebbe richiedere interventi importanti o presentare situazioni che devi conoscere prima di fare un’offerta.
Cosa significa prezzo base d’asta?
Il prezzo base è il valore indicato nell’avviso di vendita come riferimento della procedura. Non significa necessariamente che quella sia la cifra che pagherai. Se ci sono più partecipanti, infatti, le offerte possono aumentare attraverso i rilanci previsti dalla procedura e assottigliare la quantità di risparmio.
Cos’è l’offerta minima?
In molte vendite viene indicata anche un’offerta minima, cioè la soglia sotto la quale l’offerta non può essere presentata secondo quanto previsto dall’avviso. Non devi però applicare automaticamente una percentuale trovata su Internet. Controlla sempre l’avviso della specifica asta. È quello il documento che ti dice quale offerta puoi presentare, in quale modo e entro quale scadenza.
Una casa all’asta costa sempre meno?
È vero che alcune aste possono presentare prezzi interessanti rispetto al mercato, ma bisogna confrontare il costo complessivo reale, non soltanto il prezzo di partenza. Immagina una casa con valore di mercato di 200.000 euro che parte da 130.000. Potrebbe sembrare subito un grande affare, ma poi scopri:
- 25.000 euro di lavori da fare;
- costi per regolarizzazioni;
- spese di trasferimento;
- eventuali arretrati o oneri da verificare;
- immobile occupato;
- gara che porta il prezzo a 175.000 euro.
A quel punto il vantaggio economico potrebbe ridursi moltissimo. Prima di partecipare, quindi, calcola: il prezzo massimo che sei disposto a offrire più le spese da sostenere e gli eventuali lavori da fare oltre ad eventuali altri costi.
Posso visitare una casa prima dell’asta?
Sì, e dovresti farlo quando possibile. Il Portale delle Vendite Pubbliche permette di richiedere direttamente al custode giudiziario la visita degli immobili interessati dalle vendite forzate. Vengono fissate giornate in cui tutti gli interessati possono andare a visitare l’immobile. Non comprare una casa all’asta basandoti soltanto sulle fotografie.
Durante la visita osserva:
- stato delle pareti;
- pavimenti;
- serramenti;
- impianti;
- bagno e cucina;
- eventuale umidità;
- condizioni delle parti comuni;
- rumore;
- luce;
- affacci;
- stato generale dell’immobile e non dimenticare, nel caso di villetta, porzione di casa, eccetera, anche lo stato del tetto.
Se puoi, fatti accompagnare da un geometra, architetto o altro tecnico quando la situazione appare complessa.
Posso fare controllare la perizia a un tecnico?
Sì, e in molti casi è una buona idea. La perizia contiene informazioni tecniche che non sempre sono semplici da interpretare per chi non lavora nel settore. Un professionista può aiutarti a capire:
- se ci sono difformità;
- quanto potrebbero costare eventuali regolarizzazioni;
- quali lavori sembrano necessari;
- se il prezzo è realmente interessante;
- quali elementi meritano un approfondimento.
Spendere qualcosa prima dell’asta può evitarti di spendere molto di più dopo.
Cosa significa immobile occupato
Uno degli elementi da controllare con particolare attenzione è lo stato di occupazione dell’immobile. La casa potrebbe essere in una di queste condizioni:
- libera;
- occupata dal debitore;
- occupata da altre persone;
- locata con un contratto;
- interessata da altre situazioni specifiche.
Non basta leggere “occupato” e pensare che la situazione sia sempre uguale. Devi capire chi occupa l’immobile e a quale titolo. Questa informazione può incidere in maniera importante sui tempi e sulle modalità con cui potrai utilizzare effettivamente la casa. Se la situazione non ti è chiara, fatti assistere prima di presentare l’offerta.
Come si partecipa a un’asta immobiliare
Le modalità sono indicate nell’avviso di vendita. Oggi molte procedure si svolgono in modalità telematica, ma possono esistere modalità differenti.
Il Ministero della Giustizia mette a disposizione anche il manuale per la presentazione dell’offerta telematica e disciplina i gestori autorizzati delle vendite telematiche. In generale dovrai:
- individuare l’immobile;
- leggere avviso e perizia;
- richiedere eventualmente una visita;
- preparare l’offerta;
- versare la cauzione prevista;
- presentare l’offerta entro la scadenza;
- partecipare alla gara se necessario;
- in caso di aggiudicazione, pagare il saldo nei termini.
I dettagli però cambiano da procedura a procedura. La regola fondamentale è sempre la stessa, segui esattamente ciò che è scritto nell’avviso di vendita.
Cos’è la cauzione
Per partecipare all’asta è normalmente richiesto il versamento di una cauzione. L’importo, la modalità e la scadenza sono indicati nell’avviso di vendita. La cauzione serve a garantire la serietà dell’offerta. Se non ti aggiudichi l’immobile, viene normalmente restituita secondo le modalità previste dalla procedura. Se invece ti aggiudichi la casa, entra nel calcolo delle somme dovute secondo le condizioni della vendita.
Posso partecipare da solo?
In molti casi sì. Non è obbligatorio affidarsi a un’agenzia per presentare un’offerta all’asta. Il cittadino può consultare il Portale delle Vendite Pubbliche e, secondo le modalità previste, partecipare direttamente. Questo però non significa che sia sempre semplice.
Se è la tua prima asta oppure l’immobile presenta una situazione complessa, può essere utile avere accanto qualcuno che conosca bene la procedura.
Come funziona l’asta vera e propria
Se viene presentata una sola offerta valida, si applicheranno le condizioni previste per quella specifica procedura. Se invece ci sono più offerenti, può partire una gara con rilanci. L’avviso stabilisce la modalità, i tempi. il rilancio minimo (come ad esempio 5.000 Euro) e i criteri di aggiudicazione.
Prima dell’asta stabilisci il tuo prezzo massimo assoluto e quando lo raggiungi, fermati. Ricorda le considerazioni che hai fatto in precedenza (costo, ristrutturazioni, eccetera, così non perderai di vista la visione d’insieme: pagarla troppo significherebbe non avere alcun vantaggio).
Il rischio più grande
Immagina di avere stabilito che volevi spendere al massimo 180.000 Euro, arrivi a 179.000 Euro e un altro partecipante rilancia. Per non perderla rilanci di altri duemila. Lui fa lo stesso e ti ritrovi a comprarla per 195.000 euro.
Preso dalla foga protesti acquistare senza trarne alcun vantaggio, o peggio, spendendo più di quanto vale l’immobile nello stato in cui è.
Cosa succede se vinco l’asta
Se la tua offerta risulta aggiudicataria, devi versare il saldo del prezzo entro il termine stabilito nella procedura. Quindi devi aver pianificato di avere la disponibilità finanziaria fin da prima della partecipazione all’asta.
Dopo il pagamento e gli adempimenti previsti, il trasferimento dell’immobile avviene attraverso il provvedimento previsto dalla procedura. Nelle aste giudiziarie, quindi, il passaggio di proprietà non avviene tramite la classica compravendita privata tra venditore e acquirente.
Posso comprare casa all’asta con un mutuo?
Sì, in alcuni casi è possibile finanziare l’acquisto attraverso un mutuo, ma devi muoverti prima di partecipare all’asta. Il problema principale è il tempo. Se ti aggiudichi l’immobile, il saldo deve essere versato entro il termine indicato nell’avviso.
Non puoi dare per scontato che la banca riesca a istruire e approvare il finanziamento dopo l’aggiudicazione nei tempi necessari. Quindi, se ti serve un mutuo parla prima con la banca e spiega che si tratta di un acquisto all’asta. Porta la documentazione dell’immobile e chiedi quali tempi e condizioni può garantirti; verifica quanto puoi realmente finanziare.
L’aggiudicazione non è normalmente subordinata al fatto che tu riesca poi a ottenere il mutuo. Per questo la verifica finanziaria preventiva è essenziale.
Ci sono banche in grado di deliberare un mutuo prima che la persona abbia trovato la casa. Si chiama pre-delibera del mutuo (o voucher mutuo) e ti permette di conoscere l’importo massimo finanziabile che puoi ottenere. Una volta trovata la casa, la banca dovrà comunque effettuare la perizia tecnica sull’immobile specifico per confermare il valore e procedere all’erogazione definitiva del denaro.
Quanto devo avere disponibile prima dell’asta
Dipende dall’immobile e dalle condizioni della procedura. Devi considerare almeno:
- cauzione;
- risorse per il saldo o capacità di ottenere un finanziamento;
- imposte;
- spese connesse al trasferimento;
- eventuali costi professionali;
- lavori;
- eventuali regolarizzazioni;
- spese per entrare concretamente in possesso dell’immobile nei casi più complessi.
Non guardare soltanto alla cauzione, ma al costo dell’intera operazione. Se sai a priori di non poter sostenere l’intera spesa NON farlo.
Quali tasse si pagano acquistando all’asta
Anche gli acquisti all’asta sono soggetti alle imposte previste in relazione al tipo di immobile e alla situazione dell’acquirente. Possono inoltre essere applicabili, in presenza dei requisiti, le agevolazioni previste per la prima casa. La tassazione deve essere verificata sul caso concreto.
Una particolarità importante è che, secondo le indicazioni della Rete Aste Notarili, nelle procedure esecutive e concorsuali la disciplina del cosiddetto prezzo-valore non trova applicazione nelle stesse modalità delle compravendite ordinarie; le imposte vengono calcolate secondo la disciplina applicabile alla vendita forzata.
Prima dell’offerta chiedi quindi un calcolo delle imposte che potresti dover sostenere.
Quanto costano complessivamente le spese di un acquisto all’asta
Non esiste una percentuale unica valida per tutte le aste. La Rete Aste Notarili indica, come dato orientativo per le proprie procedure, che spese e onorari possono incidere in misura variabile e che l’importo dipende anche da eventuali benefici fiscali.
Il modo corretto per fare i conti è quindi costruire un piccolo budget:
Solo a questo punto puoi confrontare l’operazione con il normale mercato.
Le ipoteche rimangono dopo l’asta?
Uno dei vantaggi tipici delle vendite giudiziarie riguarda la disciplina delle formalità pregiudizievoli collegate alla procedura, ma anche in questo caso non bisogna affidarsi a una frase generica trovata online. Leggi la perizia e l’avviso e fatti spiegare:
- quali formalità risultano;
- quali vengono cancellate con il trasferimento;
- quali eventuali vincoli possono restare;
- quali costi e procedure siano necessari.
La parola “asta” non significa automaticamente “immobile privo di qualsiasi problema giuridico o tecnico”.
E se ci sono abusi edilizi?
Questo è un punto molto importante. Acquistare all’asta non cancella automaticamente eventuali irregolarità urbanistiche o edilizie. La perizia dovrebbe evidenziare le problematiche note e indicare, quando possibile, la situazione e i costi stimati. Leggi quindi con estrema attenzione le sezioni relative a:
- conformità urbanistica;
- conformità catastale;
- abusi;
- sanabilità;
- costi di regolarizzazione.
Se trovi parole che non comprendi, fai leggere il documento a un tecnico prima di presentare l’offerta.
Posso comprare una casa all’asta come prima casa?
Sì, se sussistono i requisiti previsti dalla normativa fiscale, possono essere applicabili le agevolazioni prima casa. L’acquisto all’asta non significa quindi automaticamente rinunciare ai benefici fiscali spettanti. La situazione va però dichiarata e gestita correttamente nell’ambito della procedura.
Posso rivendere una casa comprata all’asta?
In linea generale, una volta acquistato l’immobile e diventatone proprietario, potrai successivamente venderlo. Dovrai naturalmente considerare le normali regole fiscali e giuridiche applicabili alla rivendita, comprese eventuali conseguenze collegate alle agevolazioni prima casa o alla rivendita entro determinati termini.
Se l’acquisto nasce già con l’idea di rivendere, è opportuno fare i calcoli fiscali prima dell’asta, non dopo.
Comprare all’asta per investimento: conviene?
Può essere interessante, ma il ragionamento deve essere molto freddo. Devi calcolare il prezzo di acquisto, le imposte, i lavori, i costi e il tempo necessario e confrontarli con il valore di mercato dopo l’intervento oppure possibile reddito da locazione.
Se compri a 120.000 euro una casa che dopo 50.000 euro di lavori ne vale 170.000, non hai fatto un affare. Il prezzo di aggiudicazione da solo non racconta tutta la storia.
Quali sono i vantaggi di comprare casa all’asta
Tra i possibili vantaggi troviamo:
- possibilità di accedere a immobili a prezzi interessanti;
- trasparenza della procedura;
- documentazione pubblicata;
- possibilità di visionare l’immobile;
- diffusione crescente delle aste telematiche;
- accesso anche a immobili lontani dalla propria zona.
Il Notariato sottolinea proprio come le aste telematiche abbiano reso queste operazioni più accessibili anche a cittadini geograficamente lontani dall’immobile.
Quali sono i rischi
I principali rischi riguardano soprattutto la scarsa preparazione dell’acquirente. Per esempio:
- non leggere la perizia;
- non visitare l’immobile;
- non capire lo stato di occupazione;
- sottovalutare lavori e regolarizzazioni;
- non verificare in anticipo il mutuo;
- superare il proprio budget durante i rilanci;
- confondere prezzo di partenza con costo finale;
- ignorare termini e modalità dell’offerta.
L’asta può essere conveniente. L’improvvisazione molto meno.
Le 10 cose da controllare prima di fare un’offerta
Prima di partecipare verifica:
- prezzo base e offerta minima;
- data e scadenza per l’offerta;
- importo e modalità della cauzione;
- perizia dell’immobile;
- stato urbanistico e catastale;
- stato di occupazione;
- condizioni reali della casa;
- costi dei lavori;
- disponibilità economica o mutuo;
- costo massimo complessivo che sei disposto a sostenere.
E scrivi quest’ultimo numero da qualche parte. Ti servirà quando inizieranno i rilanci.
Serve un’agenzia per comprare casa all’asta?
No. Puoi partecipare autonomamente seguendo le procedure ufficiali, ma negli ultimi anni si sono sviluppati anche servizi, agenzie e professionisti specializzati nell’assistenza agli acquisti all’asta. Il loro compito può consistere nell’aiutarti a:
- cercare immobili;
- leggere la perizia;
- valutare il prezzo;
- organizzare la visita;
- verificare alcuni aspetti documentali;
- preparare correttamente l’offerta;
- seguire la procedura telematica;
- definire una strategia di rilancio;
- metterti in contatto con tecnici o consulenti finanziari.
Come scegliere un’agenzia o un consulente per le aste
Non affidarti automaticamente a chi ti promette affari sicuri. Un professionista serio dovrebbe innanzitutto spiegarti i rischi. Prima di firmare un incarico chiedi:
- quali servizi svolge;
- quanto costa;
- se il compenso è fisso o percentuale;
- quando deve essere pagato;
- quali verifiche effettua davvero;
- quali invece devono essere affidate a un tecnico o avvocato;
- se ti assiste nella presentazione dell’offerta;
- se ti accompagna alla visita;
- se offre assistenza anche dopo l’aggiudicazione.
E soprattutto controlla chi è il professionista e con quale qualifica opera.
Non confondere una società che pubblicizza aste, un’agenzia immobiliare, un consulente e il gestore ufficiale della vendita telematica: sono soggetti con ruoli differenti. Il Ministero della Giustizia mantiene infatti un elenco specifico dei siti autorizzati alla pubblicità e disciplina i gestori delle vendite telematiche.
Quando conviene farsi assistere
Il supporto può essere particolarmente utile se:
- è la tua prima asta;
- la perizia è complessa;
- l’immobile presenta difformità;
- è occupato;
- devi chiedere un mutuo;
- non conosci le procedure telematiche;
- stai acquistando per investimento;
- il valore dell’operazione è elevato.
Puoi anche scegliere di non affidare tutto a un’unica struttura. Per esempio affidarti a un tecnico per immobile e difformità; a una banca o consulente finanziario per il mutuo; a un avvocato per questioni giuridiche complesse; e a un consulente/agenzia specializzata per assistenza operativa all’asta e da un notaio.
L’importante è sapere chi sta facendo cosa.
Domande frequenti sull’acquisto di una casa all’asta
Come si compra una casa all’asta?
Bisogna individuare l’immobile, leggere avviso e perizia, verificare la casa, presentare un’offerta secondo le modalità previste e versare la cauzione. Se l’offerta risulta aggiudicataria, si deve poi pagare il saldo entro i termini stabiliti.
Dove trovo le aste immobiliari ufficiali?
Il riferimento istituzionale è il Portale delle Vendite Pubbliche del Ministero della Giustizia, che permette di cercare annunci, consultare le informazioni e richiedere visite.
Posso vedere una casa prima di comprarla all’asta?
Sì. Per le vendite forzate è possibile richiedere una visita al custode giudiziario attraverso il Portale delle Vendite Pubbliche.
Serve un avvocato per partecipare?
Non necessariamente per ogni procedura. In caso di dubbi giuridici complessi, immobile occupato o altre problematiche può però essere utile rivolgersi a un legale.
Serve un’agenzia?
No. È possibile partecipare autonomamente. Agenzie e consulenti specializzati possono però assistere nella ricerca, lettura della documentazione e gestione della procedura.
Si può fare un mutuo per acquistare all’asta?
Sì, se una banca accetta di finanziare l’operazione. È fondamentale però contattarla prima dell’asta e verificare che i tempi del finanziamento siano compatibili con quelli richiesti per il saldo.
La casa all’asta è sempre libera?
No. Può essere libera oppure occupata. Lo stato di occupazione deve essere verificato nella documentazione e durante gli approfondimenti precedenti all’offerta.
Le case all’asta hanno sempre abusi edilizi?
No. Ogni immobile è diverso. La perizia deve essere letta attentamente proprio per individuare eventuali difformità o problemi.
Se vinco l’asta posso cambiare idea?
L’aggiudicazione comporta obblighi precisi. Non bisogna quindi partecipare pensando di poter semplicemente rinunciare senza conseguenze se successivamente si cambia idea.
Quanto devo offrire?
Non esiste una cifra valida per tutti. Devi calcolare prima il valore dell’immobile, i lavori, le spese e il tuo budget massimo. Durante la gara non dovresti superare il limite stabilito.
Acquistare casa all’asta: l’affare si fa prima dell’offerta
Quando guardi un annuncio d’asta è facile concentrarsi su una cifra, il prezzo, ma il vero lavoro viene prima. Leggere la perizia. Visitare la casa. Capire se è occupata. Stimare i lavori. Controllare le eventuali difformità. Calcolare le imposte. Parlare con la banca. Stabilire il limite massimo. Solo dopo viene l’offerta perché una casa all’asta può certamente diventare un ottimo acquisto, ma non perché costa poco sulla pagina dell’annuncio.
Diventa un buon acquisto quando, dopo aver considerato tutto, il prezzo finale continua ad avere senso e se non ti senti sicuro nel leggere documenti, valutare rischi o affrontare la procedura da solo, non c’è niente di strano nel chiedere assistenza.
L’importante è scegliere professionisti seri e ricordare una regola semplice prima si studia l’immobile. Poi si alza la mano, anche quando l’asta è online.
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